美国是近代以来房地产下跌次数最多的国家 ， 以1944年布雷顿森林体系为界限 ， 美国的房产周期规律划分为两个大的时期 。

从美国联邦政府1800年开始出售土地 ， 一直到1944年 ， 美国房地产市场的规律极其枯燥 ， 差不多18年就会经历一轮房产泡沫 。

1818、1836、1854、1869、1888、1908 ， 1929这7个年份正是这144年间的7个房价峰值 。

其中最让人印象深刻的是1929年大萧条 ， 股市刚崩盘的时候 ， 曼哈顿的房价一度暴涨62% ， 随后又迅速崩盘 ， 截止1933年底较最高点下跌了51% 。 美国全境房价下跌约31% 。

1944年之后 ， 美国整体国运昌隆 ， 房产市场虽然在1980年-2001年之间有4次小幅波动 ， 但都属于前面定义的房价调整 ， 整体经历了数十年的增长期 。

2006年7月 ， 美国的房价从高点开始崩盘 ， 截止2012年2月触底 ， 全国范围内名义房价的平均跌幅达到26% 。

当时 ， 美国有大概1/3的房产处于严重负资产的状态 ， 尤其是2008年雷曼兄弟倒闭的时期 ， 连续几个星期 ， 曼哈顿的房产机构都没有一笔生意 。

2010年 ， 美国近290万处房产收到了收楼通知 ， 占到了美国所有房屋的2.2% 。 一直到2017年 ， 这一比例才回归到2006年之前的水平 。

很有趣的一点 ， 那些因为高杠杆房贷而破产、房子被没收的人 ， 即使经历了惨痛的教训 ， 重新获得房贷资格后的第一件事 ， 仍然是贷款购买新的房子 。

这或许是因为 ， 家的感觉 ， 是世界上最难戒掉的东西 。

英国：从1973到2008年

虽然近现代以来 ， 英国只经历过三次房价崩盘 ， 但这三次都集中在过去的45年 。

英国曾经是一个以租房为主的国度 ， 第一次世界大战结束时 ， 英国80%的人口都是租房居住的 ， 而且所有的房子都属于私人房东 。

时至今日 ， 英国是欧洲大国中房屋库存量最低的国家 ， 每千人仅有410.8套住房 。

20世纪60年代 ， 每年有40万住宅建筑拔地而起 ， 房价也处于持续飙升的状态 。 在1950年至1970年间 ， 房屋的平均价格从2000英镑上升到5000英镑 。 那时候 ， 英国的业主数量已经赶上了租房住户 。

1973年 ， 英国迎来了近现代史上的首次房产泡沫 ， 当时的第四次中东战争和OPEC石油禁运引发了经济停止性通货膨胀 ， 终结了长达20年的经济繁荣 。 房价在10个月内下跌了约16% 。

80年代开始 ， 撒切尔夫人大力倡导居民购买政府的公屋 ， 1980-1986年期间先后颁布了三项法律 ， 形成了被称为劳森热潮的房地产泡沫 。 那时的人们坚信：房子是自由的基石 。

1987年英国房价上涨了16％ ， 1988年又上涨了25％ 。

然而1989年第一季度开始 ， 泡沫破碎 。 截止1993年第二季度 ， 英国的名义房价下跌36% ， 实际房价下跌47% ， 房贷利率上调至15% ， 采取浮动利率贷款的业主陷入到绝望当中 。

伦敦的债务咨询顾问形容当时的场景：人们会在她的办公室 ， 拿着账单痛哭流涕 。

1990年 ， 22%的新房首次抵押贷款可以拿到100%的房款 ， 甚至更高 。 1991年 ， 42%的房屋采取抵押贷款的形式 。 1993年 ， 大约有160万人处于负资产状态 。 那时候的人们会绝望的往银行邮寄家里的钥匙 ， 认为这样就能够免除自己的房贷 。

这一次的房产危机整整用了25个季度才回归正常 ， 然而英国人并没有因此而接受教训 。

随着2000年后的经济持续增长 ， 英国房价又开始了新一轮的房价暴涨 。 在2008年次贷危机爆发前 ， 英国的房屋均价已经从2000年的10万英镑上涨至2007年的22.5万英镑 。

2007年初 ， 当时的信贷市场已经在释放风险信号 ， 2008年下半年 ， 房价下跌 ， 北爱尔兰名义房价下跌39.2% ， 实际房价下跌41.9% 。 伦敦的名义房价下跌19.8% ， 实际房价下跌23.3% 。