----刚刚 ， 买房首套房最低利率4.85%！购房者房子的房贷利率降了？//----

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昨日 ， 房地产市场终于迎来房贷政策的调整 。 这次房贷政策内容其实比较复杂 ， 不仅仅是提高或者降低房贷利率这么简单 ， 而是彻底改变了未来房贷的模式 ， 这其实是房地产市场一个具有里程碑式的政策 。

楼市或许很久没有利好消息了 ， 很多地产专家纷纷解读成房贷利率下降的信号 。 这次房贷政策其实是明显的收紧信号 ， 因此必须详细解析一下 ， 避免各位购房者误读政策 。

一、房贷利率彻底和市场利率分离 ， 政府再也不会因为经济因素不敢提高房贷利率 。

房贷利率一直按照市场利率作为标准进行上浮或者下降 ， 比如首套房按照市场利率上浮10% ， 二套房按照市场利率上浮20%等 。 但是此次新政彻底改变了以后房贷利率的模式 ， 不再以市场利率为基准 ， 而是以LPR为基准利率 。

市场利率和房贷利率进行捆绑 ， 导致政府每次调整利率都投鼠忌器 。 因为目前中国实体经济面临转型升级 ， 必须降低利率支持企业运营 。 但是房地产市场必须剔除金融属性 ， 房贷利率必须保持一定的高位 ， 抑制房地产的投资需求 。 两个背道而驰的目标导致政府每次调整利率左右为难 ， 每次都要设置一个平衡点 。

这次彻底把房贷利率与市场利率分离 ， 以后政府再也不会顾及影响实体经济 ， 可以随意调整房贷利率了 。

二、本次新政大幅调高了最低房贷利率 ， 首套房理论上最低房贷利率从3.43%提升至4.85% ， 二套房理论上最低房贷利率从4.9%提升至5.45%

本次新政中 ， 房地产专家普遍拿4.85%低于目前市场4.9%利率 ， 来证明房贷利率有可能下调 ， 这种解析非常有问题 。

我们看一下政策原文“定价基准转换后 ， 全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）” 。 政策原文清清楚楚的写明是“不得低于4.85%” ， 意思是设置最低房贷利率 ， 而不是调整房贷利率 。 而目前楼市理论上的最低利率是基准利率的70%（3.43%） 。 二套房的基准利率提高的更高 ， 理论是基准利率4.9% ， 此次直接提高至5.45% 。 这条新政恰恰是收紧了房贷政策 ， 而不是放松 。

三、实际操作利率是由LPR+省银行利率加点+贷款银行利率加点组成 ， 不太可能直接以最低利率作为房贷利率 。

房贷利率会不会直接以政府规定最低利率进行操作了 ， 这理论上是成立的 ， 但实际操作中很难实现 。 政府目前依然实施严苛的楼市调控政策 ， 不会允许随便调整房贷利率影响大局 。 在政府设置最低房贷利率之下 ， 还有省银行利率加点、贷款银行利率加点两道防火墙对房贷利率进行调整 。

在政府规定最低利率（LPR）之上 ， 各省级银行会根据当地市场具体情况 ， 设置下辖区域内首套、二套房的最低房贷利率 ， 各个贷款银行也会根据贷款人的具体情况在省银行规定最低房贷利率上进行加点 。 在这种层层加点的机制下 ， 房贷利率很难做到最低 。

四、LPR是政府创造出独立的贷款利率 ， 每月都可以动态调整 。

LPR全名是贷款市场报价利率 ， 这个数据完全是个动态变化的利率 ， 随时根据市场变化进行调整 ， 理论上来说政府如果需要的话 ， 每个月都能调整房贷利率 ， 这等于说政府拥有更多调整房贷利率的主动权 ， 在目前“房住不炒”的楼市调控政策之下 ， 房贷利率下降的可能性非常低 。