八月份深圳存量住宅各区成交套数及市场均价

租赁市场分析

8月份 ， 深圳优质商品住宅平均月租金为73.9元/㎡ ， 环比上涨3.0% ， 租金处于近期低位 。 其中南山区以住宅平均租金106元/㎡·月领跑全市 。 福田区、罗湖区名列第二至第三位 。

2018年9月-2019年8月深圳住房租赁市场走势

八月份深圳各区住房租赁市场情况

本月存量住宅租售比为695倍 ， 静态租赁回报率仅1.7% 。 衡量一个区域住宅运行状况良好的租售比一般界定为1:200～1:300 ， 即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等 。 我国338个城市的平均租售比大约为1:350 。 从租金回报来看 ， 深圳住宅租售比严重失调 ， 投资回报率较低 。

深圳常住人口在1800～2200万之间 ， 2018年新增常住人口49.83万 ， 夺得城市人口争夺战的冠军 ， 其中大学生占新增人口60% 。 人口政策与产业创新风口使深圳人口增长迅猛 ， 为楼市带来了大量刚需需求 ， 短期3～5年趋势难以改变 。 良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数将继续支撑住宅租赁需求平稳增长 。

土地市场分析

土地供应：8月份 ， 全市新增仅1宗土地供应 ， 1宗土地成交 ， 是深圳以46.6亿元价格挂牌南山区后海中心区编号为T107-0086的综合用地 。

宗地用途为：商业用地+文体设施用地+交通设施用地+绿地与广场用地+水域 ， 土地使用年限40年 ， 土地面积91691.16平方米（其中建设用地面积56311.13平方米 ， 道路用地面积32432.24平方米） ， 建筑面积166250平方米 ， 挂牌起始价46.6亿元 ， 竞买（投标）保证金9.32亿元 。

土地成交--?8月1日 ， 海南航空控股股份有限公司斥资1.39亿元 ， 将位于深圳宝安一宗区域交通用地A118-0028收入囊中 ， 名义楼面单价1390元/㎡ 。

八月份深圳土地成交一览表

宗地A118-0028位于宝安区航城街道机场片区 ， 属区域交通用地 ， 要求准入行业类别为现代航空物流业 。 地块占地面积约5万平方米 ， 建筑面积约10万平方米 ， 容积率2.0 ， 土地使用年限30年 。

截至报价截止时间 ， 海南航空控股股份有限公司出价13900万元 ， 最终竞得该地块 。 该项目建设用地用于深圳机场生产保障 ， 用地功能不得改变 ， 项目建设用地使用权及建筑物不得转让；该宗土地使用权人不得因公司股权变动改变主营业务范围 ， 且大股东在转让股权时 ， 受让人必须从事航空运输业 ， 若违背上述承诺 ， 由政府依法收回该宗土地 。

近期深圳土地成交统计

市场小结

新建商品住宅市场方面 ， 8月份 ， 市场供应有限 ， 销量热度下降 。 9月、10月份为传统销售旺季 ， 预期供应层面将显著改善 。

存量住宅市场方面 ， 深圳建设中国特色社会主义先行示范区对市场预期和信心影响显著 ， 预期未来住宅成交依然活跃 。

租赁市场方面 ， 本月存量住宅租售比为695倍 ， 静态租赁回报率仅1.7% ， 投资回报率较低 。 从租金回报来看 ， 住宅租售比严重失调 。 与租金收入相比 ， 住宅投资者更看重未来房价会不会涨 ， 是否存在非理性繁荣 ， 需要用资产思维来突破数据局限 。

土地市场方面 ， 深圳土地资源严重稀缺 ， 土地招拍挂市场不活跃 ， 乏善可陈 。

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