然而 ， 在房产流动性日益下降的前提下 ， 展望未来十年 ， 中泰证券宏观分析师梁中华发文指出 ， “过去赚涨价的快钱 ， 未来只能赚四类资产增长的慢钱” 。

第一 ， “快钱”很难再赚到了 。

梁中华以日本房地产市场为例 ， 在上世纪也出现过类似的情况 ， 在地产估值崩掉以后 ， 利率水平一路下行 。 我们过去赚的是资产涨价的资本利得 ， 快钱居多 。 未来随着房价的止涨甚至回落 ， 地方融资监管趋严 ， 刚性兑付预期的逐步打破 ， 快钱越来越难赚 。

什么意思呢？过去这些年以来 ， 只有房产升值之后的变现才能赚钱 ， 而且赚的非常快 ， 动辄就是翻倍 ， 这叫“资本利得” 。

举个例子 ， 过去十多年 ， 房地产企业通过拿地、建房 ， 再销售给居民 ， 赚取差价利润 。 我国1年期房地产信托产品预期收益率基本都维持在8%以上 ， 如果能够承受8%的资金成本 ， 说明项目的收益要远比这个高 。