2.从货币因素看 。 房价增长其实也是一种货币现象 ， 我们2018年的货币供应量M2是2009年的3倍 ， 10年时间净增2倍 ， 当年1元一件的商品 ， 现在涨到3元算是正常 ， 如果当年5000元/平米的房子 ， 现在1.5万元/平米 ， 仅是价格同比例扩大而已 。 对于未来10来年 ， 对货币的两个判断：一个是超发一定是持续的；二是随着经济增速进入“L”型 ， 货币增速也会随之放缓 ， 那么 ， 会降到多少呢？基本是GDP增速+物价指数 ， 而此前是多少呢？在2011年之前的十多年 ， 都在11%以上 ， 而2017年和2018年是在8%左右 ， 也就是下降了3% 。 在过去15年左右时间 ， 全国年均房价增速在9.5%左右 ， 同样去掉3个百分点 ， 未来10年房价年均增速应该在6%-6.5%之间 。

3.从土地财政替代看 。 土地为面粉 ， 房子如面包 ， 前者占后者成本60%以上 ， 地价对房价起到决定性作用 。 去年 ， 全国卖地收入6.5万亿 ， 我们地方的公共预算是9.8万亿 ， 土地收入基本占到本级财政的2/3 ， 在城市发展中起到举足轻重作用 。 在未来10年 ， 预计土地财政增长会放缓 ， 加之其他税种补充和新兴产业财税增加 ， 会对土地财政有所替代 ， 但根据机构对我国未来土地财政替代测算可知 ， 替代幅度有限且缓慢 ， 结论是 ， 在未来相当长一段时间 ， 除一线北上深大城市外 ， 大部分二三线以下城市 ， 土地收入还是重要收入 ， 地价推动房价的模式可能还会延续 ， 只是幅度会有所降低罢了 。

以上 ， 从三个因素看 ， 人口和土地两个因素对未来10年楼市还是有强力支撑的 ， 只是无法量化成一个房价数据 。 唯独货币因素可以量化 ， 而且从历史经验来看 ， 货币增幅和房价增长幅度也存在着大体趋同的走势 。 由此 ， 内行人推测：预测到2030年时 ， 全国住房均价年均增幅在6%-6.5%之间 ， 整体增幅在72%-78% 。 如果换算成房价数据的话 ， 在2018年8736元/平米的基础上 ， 再增加6290元/平米-6814元/平米 ， 达到1.5万元/平米-1.55万元/平米 。 当然 ， 这仅是预测的2030年全国住房均价 。 具体到各城市肯定有高有低 ， 有的城市会显著高于这个增幅 ， 比如优质都市圈和城市群内城市 ， 但也有很多收缩型城市会大幅跑输这个幅度 。

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