----置换必看！如何快速地把房子高价卖掉？//----

看到这个标题 ， 大部分朋友可能会以为一上来就是写“怎么卖房”的 ， 其实不是 。 正式开始之前 ， 我想说说“为什么卖房” 。

我们都知道 ， 在房票、贷票异常珍贵的情况下 ， 出手卖掉一套物业 ， 很大程度上意味着我们买不回来了 。

如果你卖掉一套物业 ， 是为了再买其他的物业 ， 其中的各种税费成本、房票贷票的替换成本、时间成本、心力成本都是实打实的代价 ， 如果预期收益不能大于这个代价 ， 劝你干脆不要卖 ， 长期持有得了 。

经常有朋友跟我说年初买了一套房 ， 6个月没涨 ， 还跌了一点 ， 是不是该把它卖了？

天哪！我听完都不知道如何安慰他 ， 只能告诉他：我们做投资不是追求暴富 ， 而是追求长期的盈利 。 复利增长的投资比涨跌不定的投机暴富 ， 更加安全、持久 。 老铁 ， 你捕捉的不是这6个月的投机行情 ， 而是这座城市6年的发展红利 ， 这么着急卖不是应有的投资心态 。

如果你确信你的投资前景是不错的 ， 哪怕现在跌了一点 ， 也不要卖掉 。 历史上巴菲特每一个伟大的投资 ， 刚刚买进的前几个月都是下跌的 ， 但是巴菲特一直坚持没卖 ， 所以他后面才有几十倍的回报 。

那什么时候该卖房呢？只有一种情况除外 ， 就是你这套房子潜在的价值升幅太差了 ， 要不是楼龄太旧 ， 要不就是配套不行 ， 急需要换筹 ， 这本身也说明你前期选筹的时候就犯了错 ， 知错就改 ， 该换就换吧 ， 只要其中的成本算得过来就行了 。

看到了么？一套房子该不该卖 ， 不是看它现在是不是跌了 ， 而是看它将来还会不会涨 。 只要它还涨 ， 并且涨幅不错 ， 你都不该把它卖掉 。

那如何看一套房房子还会不会涨呢？主要看政府是否继续往周围的土地砸钱搞基建 。 只要政府拼命往里面砸钱 ， 土地价值肯定上涨 ， 房价也跟着水涨船高 。

好了 ， 说完为什么要卖房 ， 现在假设你真有一套房要卖掉 ， 那如何快速地把它高价卖掉呢？

01、宏观：时机选择

卖房时机通俗点讲就是看你的时机选择是处于“买方市场” ， 还是“卖方市场” 。 2017年全年 ， 甚至2018年的3-5月都是卖房的好时机 ， 这是确切无疑的 。

如果非要在2019年上半年卖出 ， 那么3.31的截止时间就必须明确 ， 你最后签订三方协议的截止时间是3.31 ， 不然过了3月份到4月份、5月份的时候 ， 那个所谓的小阳春（姑且算有吧）的势就不存在了 。

所以 ， 你的实收价格摸底、渠道的建立都应该在2月中之前全部落实到位 ， 并出街收客看房 。

卖房置换有两种操作方法：先买后卖 or 先卖后买 。

先买后卖 ， 选好要买入的房源 ， 签合同 ， 跟卖家约定付首期款的时间；在付款之前把自己的房卖掉 ， 收到房款之后付下家的首付 。 这个操作 ， 几乎就是贴着崖壁行走 ， 违约风险极大—— 卖房周期长且手续繁多 ， 随便哪个环节出点意外就会打乱整个节奏 ， 因而是最最不推荐的一种方式 。

先卖后买 ， 最大的风险则是踏空 。 买家通过商业贷款购房 ， 过户需要一个多月（不需要银行担保赎楼的话时间会短一些） ， 房贷放款需要再额外一个多月—— 这二至三个月内 ， 作为卖方 ， 你将处于手里既没有房、也没有钱的状态 ， 是完全暴露在风险中的 。 而房价走势都是慢跌快涨：在底部徘徊的时间很长 ， 但一旦上涨起来就非常快 ， 两三个月的时间 ， 足以走完一波行情 。