回看2016年的那波涨幅 ， 三个月涨50%、半年翻倍 ， 在许多城市并不罕见 ， 最近的苏州也类似 ， 前后相差几个月 ， 就要多付出十几万甚至几十万的成本 。 置换过程中遇到这类行情 ， 那可真是泪两行啊！

不过 ， 目前全国都处于平稳期 ， 现在置换属于低卖低买 ， 时机总体合适 。

02、中观：渠道铺排

一个人会不会卖房 ， 宏观的角度来看需要运气 ， 那么能否很好的卖出 ， 其实是很需要中观的能力 。

放盘范围：在你楼盘5公里范围内的所有中介、无死角地放盘 ， 自己亲自一间一间店铺跑过去 ， 一方面是保证信息无死角 ， 另外在过程当中跟主管、店长的沟通能给到你最新鲜的信息 ， 以此来进行决策 ， 对自己的房子挂牌价、底价进行一次市场摸底 ， 以免卖便宜了 。 同时告诉中介主管 ， 每次看房 ， 只要带真客户上门 ， 中介小哥都可以领100元利是 。 这样方圆5公里的客户 ， 都会被源源不断地吸引过来看你的房子 ， 流量有了保证 。

当然 ， 我们还要重点抓有强大资源的中介公司 ， 如果只是泛泛地广撒网的推盘 ， 其实很难卖得出 ， 我自己经历过卖房卖不掉的深刻教训 。

另外 ， 就是要给御用中介高中介费 ， 要给中介有信心、有动力去推这套房子 ， 而且是全网在推 ， 有钱能使鬼推磨就是这个道理 ， 如果在朋友圈和市场上看不到这套房子铺天盖地的信息 ， 那就说明推盘有问题 。

可以设定周一至周四不准看房 ， 看房只准周五-周日 ， 集中看房时间 ， 比如上午10:00-12:00 ， 下午2:00-5:00 ， 过了下午5点不准看房（光线暗 ， 且晚上不利于谈判）

如果条件合适 ， 可以把自己的底价告诉御用中介 ， 多卖出的部分跟中介去分 ， 到价必卖 。 如果当场成交的 ， 直接给5000元现金奖励 ， 皆大欢喜 。

03、微观：人性的把握

我们要卖房 ， 就要想明白别人为什么要买房 。 对 ， 我们的接盘侠有两种：刚需客或投资客 。 而投资客最终肯定也是要脱手卖给刚需客的 ， 简言之 ， 刚需客才是最终的接盘侠 。

那么 ， 刚需客他们最大的刚需是什么呢？又或者说我们应该卖什么给刚需客呢？对 ， 刚需客最大的刚需就是一个温馨的家 。 我们卖的不是房子 ， 而是一个幸福生活的场景 。 而这种场景 ， 只要他们买了你的房就能实现 。 大家看看下面这个房子的配置和灯光色调 ， 是不是有一种美好生活的憧憬？

给人美好憧憬这一点新房的售楼处会轻易做到 ， 因为有样板间 ， 但对于二手房来说 ， 唯一依靠的就是 —— 装修 。 在二手房市场 ， 同一小区、同一栋楼的同样户型 ， 卖价各不相同 。 除了楼座位置、层高、朝向等因素的影响 ， 还有装修因素的影响 ， 而装修却是业主唯一能有改善空间的地方 。

房屋装修好 ， 瞬间就能让买方心中的天平产生倾斜 。 整体来看 ， 年轻人越来越懒 ， 也越来越有想法 ， 反映在装修上 ， 最好的尺度就是：房子能够简单收拾一下直接入住、但又有展现自我个性的空间 。 往具体了说 ， 有几个原则：

a. 干净、整洁

这点不必多说 ， 入眼就是脏乱差 ， 直接一票否决 。

b. 风格简单、大众 ， 不要太个人化

买家的喜好千差万别 ， 一旦一种风格固定 ， 面向的受众自然变窄 。 比如 ， 墙面最好的处理就是刷白墙 ， 几乎符合所有人口味 ， 就算不符合 ， 买家也可以自己发挥 。

c. 只要硬装 ， 少量带软装

一方面 ， 软装会遗留较多的个人风格 ， 影响买家的个性表达；另一方面 ， 成本太高 。 对于卖家来说 ， 这些成本必然要转移到买家身上 ， 不然太亏；但对于买家来说 ， 除非刚好特别喜欢 ， 也不想为此额外付费 。 太好的装修 ， 对于买卖双方 ， 都是一种负担 。

d. 装修材料中等偏上 ， 至少不能太次