高喊“活下去”的万科 ， 从2019年上半年的业绩报告上看 ， 似乎活得不错 。 但转型业务的成绩 ， 却让这个行业优等生陷入了“偏科”的尴尬之中 。

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今年上半年 ， 万科在自诩为“不动产运营的能力”的长租公寓业务上频繁受挫 ， 其他新业务的开展速度 ， 也不尽如人意 。 转型7年 ， 万科依旧没能找出答案 。

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\n活得挺好的万科 \n

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一年前 ， 万科的秋季例会引发了行业的“地震” 。 在不经意间流出的会议现场照片上 ， 赫然出现的是红底白字标语——“活下去” 。 万科董事会主席郁亮也直白地表示 ， 万科未来三年的首要目标和基本底线是‘活下去’ ， 公司所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去 。

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作为行业的标杆 ， 万科的口号不禁令人对房地产行业的现状和未来感到焦虑 。

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而一年过后 ， 万科交出的这份成绩 ， 却并没有让人看到“活不下去”的迹象 。

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8月20日晚间 ， 万科公布了2019年上半年业绩报告 。 万科实现营业收入1393.2亿元 ， 实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元 ， 两者同比增长均近三成 ， 创下了上市以来的历史新高 。 上半年实现的3340亿元的销售金额 ， 也同比超过了去年 ， 在41个城市位列当地前三 。 可以预测 ， 今年万科能够轻松超越2018年销售金额6069.5亿元的成绩 。

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在《财富》发布的2019年世界500强排行榜上 ， 万科连续第四年上榜 ， 位列榜单第254位 ， 较去年的332位上升了78位 。 今年也是万科首次进入榜单前300名 。

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在拿地上 ， 万科也没有“收敛”的迹象 。

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2019年上半年 ， 万科获取新项目54个 ， 总规划建筑面积1372.8万平方米 ， 权益规划建筑面积941.8万平方米 ， 权益地价总额约649.8亿元 ， 均价为6900元/平方米 ， 去年同期的权益地价和均价分别为578.2亿元、5054元/平方米 。 按建筑面积计算 ， 82.0%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算 ， 88.4%位于一二线城市 。

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在由中国指数研究院发布的拿地排行榜上 ， 今年前7个月 ， 万科的拿地金额超过千亿 ， 仅次于碧桂园排名第二 。

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据年报披露 ， 上半年万科新开工规模下降 ， 竣工规模保持增长 。 上半年实现新开工面积1953.0万平方米 ， 同比下降15.9% ， 占全年开工计划的54.1%（2018年上半年：65.5%）；实现竣工面积1060.0万平方米 ， 同比增长15.6% ， 占全年竣工计划的34.5%（2018年上半年：34.9%） 。

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对此 ， 执行副总裁兼首席运营官张旭表示：“我们拿地集中在城市圈 ， 比如长三角、珠三角、大湾区等 ， 集中在有人口流入、有基础设施、有产业基础的地方 。 上半年的开工面积略少一些 ， 但全年的开工面积是根据去年拿地有多少 ， 拿到地以后尽快开工 ， 今年会继续保持稳定的发展 。 ”

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在财务上 ， 万科财务、资金状况稳健 ， 持有货币资金1438.7亿元 ， 远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元 。 净负债率35.04% ， 保持行业低位 。 从融资对象来看 ， 银行借款占比为59.2% ， 应付债券占比为25.7% ， 其他借款占比为15.1% 。

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在股东结构方面 ， 值得注意的是：2019年上半年 ， “宝能系”继续减持万科股份 ， 持股从16.2亿股降低至15.6亿股 ， 占万科总股份比例从14.67%降低至13.77% 。 最高峰时期 ， “宝能系”持股占万科总股份比例高达25.4% 。

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综合各方面来看 ， 万科行业“优等生”的地位依旧是稳固的 。 但这样的稳固 ， 或许也是万科高呼“活下去”的焦虑感的根源 。

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\n转型受挫 \n

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距离万科第一次提出“地产行业已进入白银时代”的判断 ， 已经7年了 。 如今 ， “白银时代论”以成为行业的共识 ， 不少地产商基于此展开了“去地产”化的改革 。

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在这个潮流中 ， 碧桂园和恒大纷纷做起了新业务 ， 而万科却选择了业务转型 。 从“三好住宅供应商”到“城市配套服务商” ， 再到最新升级的战略定位“城乡建设与生活服务商” ， 万科一直在积极谋变 ， 自我更迭 。