----2019中国城市发展潜力排名：深北上广稳居前四名//----

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文：恒大研究院 任泽平 熊柴 闫凯 李圳辉 白学松

实习生姜文镪、顾才鑫、徐灏等对本文有贡献

导读

我们提出了业内广为采用的标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融” 。

当前中国城镇化正步入城市群都市圈时代 ， 房地产市场已进入总量平衡、区域分化的新发展阶段 ， 房地产长效机制加快构建、“一城一策”推行 ， 城市发展潜力差异巨大 ， 城市研究变得尤为重要 。

本课题是我们历经一年多对经典框架的细化与量化 ， 在前期60多个指标、超过10万条数据基础上筛出27个指标、约5万条数据 ， 以此建立多维度、多层次、可验证的城市发展潜力基本面+市场面评价模型 ， 对全国除三沙市及港澳台外的336个地级行政单元的发展潜力进行客观排名 。

本研究对于认识城市发展潜力、政府构建长效机制、促进房地产市场平稳健康发展、居民安居乐业、企业投资决策等具有参考价值 。

摘要

研究背景与分析框架：房地产市场进入总量平衡、区域分化的城市群时代 。 1）背景：房地产进入新周期 ， 城市发展进入城市群都市圈时代 。 中国20-50岁人口于2013年见顶 ， 存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建 ， 标志着中国房地产市场告别高增长阶段 ， 进入高质量发展的新时代新周期 。 在中长期 ， 城镇化、居住改善、城市更新三大红利将支撑中国房地产市场未来平稳发展 。 从区域看 ， 中国进入城市群都市圈时代 ， 区域分化突出 ， 城市发展潜力差异巨大 ， 城市研究价值更加凸显 。 2）分析框架：基本面分析趋势 ， 市场面分析时机 。 基本面分析是城市发展潜力研判的核心 ， 关键在于研判人口 ， 逻辑链条是：人随产业走 ， 产业决定城市兴衰 ， 规模经济和交通成本等区位因素决定产业布局 。 我们在基本面关注需求侧的人口现状、人口潜力和人口购买能力 ， 以及供给侧的住房存量及土地财政依赖度 ， 共涉及23个指标 。 在市场面 ， 用房价周期、需求透支率、库存去化、地价房价比等波动较大的4个短期指标研判城市市场热度 ， 以在基本面分析基础上判断进入时机 。 根据历史数据回测 ， 准确度为75% 。