从区域看 ， 中国进入城市群都市圈时代 ， 区域分化突出 ， 城市发展潜力差异巨大 ， 城市研究价值更加凸显 。 在住房短缺时代 ， 城市的发展潜力差异不大 ， 但在住房总体平衡时代 ， 城市的发展潜力则呈明显不同 。 住房存量套户比低、产业活力强、人口持续流入的城市显然更具发展潜力 ， 而住房存量套户比高、产业不振、人口持续流出的城市缺乏发展潜力 。 在这一背景下 ， 研判不同城市的发展潜力至关重要 。 从国际和中国经验看 ， 人口迁移分为两个阶段：从乡村到城市迁移 ， 到在城市化中后期明显向都市圈城市群迁移 。 虽然中国从2006年“十一五”规划开始提出以城市群作为城镇化的主体形态 ， 但明显推进城市群建设则开始于2014年启动的新型城镇化建设 ， 19个城市群规划相继出台 。 2018年11月 ， 国务院《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》要求 ， 建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式 ， 推动区域板块之间融合互动发展 。 鉴于当前多数城市群发育不成熟 ， 中央把以大城市为核心的都市圈作为城市群建设的突破口和抓手 。 2019年2月 ， 国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》 ， 要求以同城化为方向建设1小时通勤圈 ， 标志着中国进入城市群都市圈时代 。 事实上 ， 过去几年一二三四线城市房价走势明显分化 ， 正是城市发展潜力呈明显差异的直接表现 。 一二线城市房价因人口大幅流入、土地供给不足在2015-2016年暴涨；三四线城市一度库存高企、后因去库存政策等在2017-2018年大涨 。

1.2 分析框架：基本面分析趋势 ， 市场面分析时机

在“房地产长期看人口 ， 中期看土地 ， 短期看金融”的经典框架基础上 ， 我们从“基本面+市场面”两个层面分27个指标研究2019年中国336个地级行政单位发展潜力（不含三沙） ， 具体以基本面研判城市中长期发展潜力 ， 以市场面辅助择时 。

基本面分析是城市发展潜力研判的核心 ， 关键在于研判人口趋势 ， 逻辑链条是：人随产业走 ， 产业布局决定于区位 。 其一 ， 房地产长期看人口 ， 人口决定需求 。 人口是一切经济社会活动的基础 ， 更是房地产市场发展的根本支撑 。 由于出生人口大幅下滑 ， 2018年中国人口仅增加530万 ， 人口总量将在2024-2031年见顶 ， 各地区已逐渐进入人口争夺的存量博弈时代 。 人口迁移的根本动力在于实际收入和生活水准差距 ， 一般规律是人随产业走、人往高处走 。 其二 ， 产业决定城市兴衰 ， 产业兴则城市兴 ， 产业聚则人口聚 。 当前中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段 ， 从全球价值链的中低端向中高端转型升级 ， 区域产业格局明显变化 。 从地区层面看 ， 东部沿海大量制造业受成本上升影响 ， 已经并正向中国内地、东南亚转移 。 从城市群角度看 ， 发达城市群内核心城市集聚高端制造和高端服务业、向周边转移一般制造业 ， 发育中都市圈城市群制造业继续向核心城市集聚 ， 城市群外一般城市产业结构多呈现低端制造业化和低端服务业化 。 其三 ， 区位决定产业布局 ， 规模经济和交通成本决定区位 。 企业产业布局以最大化利润为目标 ， 区位选择至关重要 。 但区位因素并非一成不变的 ， 随着规模经济和交通成本等因素变化 。 中国东部沿海地区率先发展的关键并非是率先开放的政策 ， 而是沿海的地理位置有利于出口；从全球看 ， 约60%的经济总量集中在沿海100公里范围内 。 高端制造和高端服务业聚集在核心大城市 ， 主要是因为规模经济带来的成本下降和效率提高 。

具体来看 ， 我们在基本面关注需求侧的人口现状、人口潜力以及人口购买能力 ， 以及供给侧的住房存量及土地财政依赖度 ， 共涉及23个指标 。 其中 ， 人口现状分为总量和结构两个维度 ， 后者包括外来人口、人口年龄结构、城镇化率、小学生等指标 。 基于“人随产业走 ， 人往高处走”的基本逻辑 ， 我们从经济实力、产业创新、交通区位和公共资源四个方面分析人口潜力 。 除经济总量外 ， 我们以经济-人口比值（区域经济份额/人口份额）作为反映经济层面的总体人口吸引力 ， 以A+H股上市公司数、发明专利授权量反映区域先进产业及创新能力 ， 以高铁始发终到趟数、高速公路路网密度、到中心城市距离等反映交通区位 ， 以在校大学生数、执业（助理）医师数、城市轨道交通里程路网密度反映教育、医疗、公共交通等公共资源情况 。 在购买能力方面 ， 我们关注绝对水平的人均储蓄存款、人均可支配收入以及相对水平的房价收入比 。 在供给侧 ， 我们关注套户比和土地财政依赖度两个指标；其中 ， 套户比反映存量住房市场的总体平衡程度 ， 土地财政依赖度反映地方政府对房地产的依赖及与此相关的土地出让偏好 。