实施真正的房地产长效机制 ， 有助于市场平稳健康发展 ， 这也是人民、政府、企业等各方的共同期盼 。 长效机制的关键在于人地挂钩、金融稳定和因城施策 。 对于人口持续流入、供地不足导致的房价过高城市 ， 增加土地供应；对于人口持续流出、供地过多导致的库存过高城市 ， 减少土地供应；通过人地挂钩实现供求平衡 ， 解决此前人地分离、供求错配导致的一二线房价过高、三四线库存过高问题 。 从美国、英国、德国、日本、中国香港、新加坡等经验看 ， 房地产过度金融杠杆化是风险之源 ， 货币金融稳定是治本之策 ， 要避免货币超发、杠杆过高和居民过度举债 ， 通过货币、金融、税收、土地等多种手段 ， 支持刚需和改善型需求 ， 抑制投机型需求 。

风险提示：模型预测存在一定偏差；部分指标尚未公布2018年数据 ， 影响模型估计；旅游城市的逻辑与其他城市不同 ， 模型未单独考虑 。

目录

1 研究背景与分析框架：房地产市场进入总量平衡、区域分化的城市群时代

1.1 研究背景：房地产进入新周期 ， 城市发展进入城市群都市圈时代

1.2 分析框架：基本面分析趋势 ， 市场面分析时机

2 基本面：2019年中国城市发展潜力排名

2.1 榜单概览：深北上广居榜首 ， 区域中心城市及长三角珠三角表现突出 ， 东北整体落后

2.2 人口现状：人口持续向大城市集聚 ， 中西部核心城市崛起

2.3 人口潜力：人随产业走 ， 一二线产业基础及潜力突出

2.4 购买能力：一二线城市绝对购买能力较高 ， 相对购买能力较低

2.5 住房供给：一二线城市住房供给偏紧 ， 二三线土地财政依赖度较高

3 市场面：2019年百强城市何时布局最佳？

3.1 榜单概览：发展潜力100强分3档

3.2 量价趋势：部分三四线城市需求明显透支 ， 部分一二线城市成交量有所回暖房价趋稳

3.3 库存去化：西部地区、四线城市总体库存风险较高

3.4 拿地成本：地价房价比总体回落 ， 少数城市仍较高

4  拥抱城市群 ， 把握大趋势

正文

1 研究背景与分析框架：房地产市场进入总量平衡、区域分化的城市群时代

1.1 研究背景：房地产进入新周期 ， 城市发展进入城市群都市圈时代

从总体看 ， 20-50岁人口于2013年见顶、需求峰值已过 ， 存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建 ， 标志着中国房地产市场告别高增长阶段 ， 进入高质量发展的新时代新周期 。 在需求侧 ， 中国20-50岁主力置业人群规模于2013年达峰值 ， 住宅新开工面积2011、2013年达超过14亿平的双峰 ， 2018年商品住宅销售面积达14.8亿平方米、大概率为历史峰值 。 按照当前人口发展趋势 ， 中国人口总量将在2024年左右见顶 ， 如后续鼓励生育 ， 见顶时间也最多延迟到2031年 。 在供给侧 ， 1978年改革开放以来 ， 特别是1998年房改以来 ， 中国城镇居民基本实现从筒子楼到住宅小区 ， 从全民蜗居到基本适居的历史性跨越 ， 全国层面的城镇住房套户比从不到0.8上升到接近1.1 ， 表明住房短缺时代终结 。 在政策层面 ， 房地产调控思路发生重大转变 ， 逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡 。 过去20年 ， 中国房地产调控目标在稳增长和控房价之间几经反复 ， 调控思路重抑制需求轻增加供给、重短期调控轻长效机制 ， 调控手段重行政调控轻经济手段 ， 结果房价越调越涨 。 2016年12月中央明确定位“房子是用来住的、不是用来炒的” ， 开始提出建立促进房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制 ， 房地产调控思路逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡 ， 从全国一盘棋向因城施策过渡 ， 从以商品属性为主向构建强调居住属性的住房制度过渡 。

在中长期 ， 城镇化、居住改善、城市更新三大红利将支撑中国房地产市场未来平稳发展 。 一是城镇化红利 。 2018年中国常住人口城镇化率为59.6% ， 与发达国家平均约80%的城镇化水平相比仍有较大增长空间 ， 并且户籍人口城镇化率仅为43.4% ， 市民化空间更是巨大 。 二是居住改善红利 。 当前同时拥有厨房和卫生间的城镇住房成套率仅85% ， 且有20%的家庭居住在条件较差的平房 ， 人均住房使用面积仅不到25平 ， 与发达经济体存在明显差距 。 随着中国经济持续增长和收入提高 ， 加之家庭规模日趋小型化 ， 人均住房面积还将进一步增长 。 三是城市更新红利 。 随着住房存量市场日益庞大 ， 住房存量更新、拆迁改造的规模将持续上升 。 总体来看 ， 到2030年之前中国房地产市场年均需求将在11-13亿平方米左右 ， 需求虽有下滑 ， 但规模仍然很大 。 （参见恒大研究院2018年12月报告《传统周期延续 ， 还是长效机制破局？—2019年房地产市场展望》）