----持有50万 ， 给子女“买房”还是存现金“备用”？专家“2字”点透//----

今年 ， 关于楼市的“焦虑”情绪越来越多了 。

前两天有位朋友说 ， 不婚族在增加 ， 丁克族在壮大 ， 离婚率创出了十年以来的新高 ， 新生儿和出生率持续降低 ， 加上够36亿人居住的房屋总量 ， 自己是不敢买房了 。

他的总结也有点“苦涩”：年轻人梦想是买房 ， 老年人的幸福也关乎买房 ， 中年人熬跨的身体更是为了买房 ， 孩子们的童年 ， 似乎也是为了买房做准备 。

这种焦虑的情绪 ， 显然不是他独有 ， 据我观察 ， 越来越多的购房者 ， 不再坚信房产具备长期保值增值属性 ， 究其原因 ， 是多方面造成的 。

比如 ， 今年各地发布的调控次数创出了历史记录 ， “小阳春”的行情刚火起来没几个月 ， 就被各种措施压了下去 ， 西安、苏州限购升级 ， 部分城市限售期限延长 ， 东莞、合肥修改土拍细则 ， 各地房贷利率再次收紧 ， 有城市二套房直接停贷 。

这种形势下 ， 原来坚定买房的人群 ， 难免会犹豫不定 ， 假如手里有50万 ， 到底是留给儿女“买房” ， 还是存银行“备用”呢？

笔者认为 ， 要从以下三个方面展开分析 。

第一 ， 人口年龄结构对楼市的影响 。

数据显示 ， 15-65岁的劳动年龄人口自2014年达到峰值10.05亿后 ， 开始逐年减少 ， 2018年 ， 劳动力人口为9.9亿人 ， 占总人口比重71.24% 。

从表面的总量上看 ， 人口红利当然一直都在 ， 但是年龄结构更应该引起我们的重视 ， 对比2000年与2017年的人口年龄分布 ， 我国劳动年龄人口已从小于40岁为主转变为40岁以上为主 ， 1962-1975年出生的人口 ， 在未来五年后将快速退出劳动力市场 。

注意这两个数字：40岁以上 ， 未来5年 。

也就是说 ， 5年之后的2024年 ， 大量的60后、70后们将成为真正意义上的老人 ， 现在的青壮年劳动力 ， 大部分会步入“中年不惑”的群体 。

要知道 ， 20-60岁的劳动力 ， 是具备住房需求与购房能力的潜在人群 ， 新增人口下降、老龄人口比重提高 ， 必然会促使置业人群萎缩 ， 房地产需求当然受影响 。

没了婚房、学区房、改善房这些青壮年购房者的需求 ， 楼市还能有多大利润空间？从这个角度来看 ， 手里有50万 ， 还是存现金“备用”比较好 。

第二 ， 城市化进入后半程之后 ， 区域分化对楼市的影响 。

必须承认 ， 这些年楼市的水涨船高 ， 与城镇化有莫大的关系 ， 数据显示 ， 1998年-2018年 ， 城镇化率在20年内从33.35%增长至 59.15% ， 平均每年上升1.3% ， 这个阶段 ， 恰恰是房价涨幅最大的时间 。

但是 ， 城镇化不可能长期维持高增速 ， 在发展后期 ， 速度会放缓 ， 初期的时候 ， 人口向城市聚集 ， 定居带来的住房刚性需求 ， 必然会促使房价上涨 ， 但是 ， 如同“双刃剑”一般 ， 高房价的存在 ， 反过来会成为人才引进的“壁垒” ， 有碍于城市的进一步扩张 。

因此 ， 各个城市未来的房价表现必然有所不同 ， 不再是过去那种“普涨普跌”的模式 。

从近几年的数据来看 ， 2018年 ， 一线城市人口流入不足30万人 ， 同比下降达72% ， 三线城市从2017年起 ， 人口变动已转为净流出 ， 也就是说 ， 未来的楼市 ， 极有可能会呈现出“两头小 ， 中间大”的格局 ， 即三四线楼市和一线楼市呈现收缩状态 ， 二线楼市会继续扩张 。