----30年后 ， 现金和房子会被“冷落” ， 什么更珍贵？首富给出回复//----

今天看到一则让人感到“啼笑皆非”的消息 。

据证券时报消息 ， 8月28日上午 ， 深圳市罗湖区南湖街道某公寓楼发生倾斜倒塌 ， 该社区的居民向记者介绍 ， 约上午11点多 ， 大楼开始震动 ， 随后发生沉降倾斜 。

一般来说 ， 房屋倒塌是质量出现问题 ， 其价值肯定会大打折扣 。

然而 ， 现实中的剧情往往更加“魔幻” ， 房产中介反应迅速 ， 卖房广告纷至沓来 。 “原本是待拆迁的房屋 ， 现在房子自己倒了 ， 反而加快了拆迁进度”“房子已倒 ， 坐等拆迁”等成为了他们最好的广告标语 。

比如 ， 有的业主手上有两套房放卖 ， 88平米 ， 上午的价格是400万元 ， 约合每平方米4.5万元 ， 到了下午反而涨到了410万元！

这是什么操作？房子倒了非但没有折价 ， 反而还有勇气涨价 ， 不能不说 ， 房子在人们已经不是真正意义上的“居住品” ， 而是能够反复赚取差价的“投机品”了 。

这仅仅是一个侧面而已 ， 数据显示 ， 截止2018年底 ， 全球住宅总市值达到了168.5万亿美元 ， 我国市值占比为25% ， 内地住宅市值为282万亿元 。

今年初 ， 西南财经大学在银行业保险业例行新闻发布会上 ， 发布了《2018中国城市家庭财富健康报告》 ， 报告指出 ， 住房资产在家庭总资产中占比77.7% ， 而金融资产在家庭总资产中占比仅为11.8% 。

接近300万亿元的市值 ， 77%的家庭资产结构 ， 这就是人们对房子如此在意的原因 。

然而 ， 住房真的有这么大“魔力”吗？不见得 ， 笔者认为 ， 30年后 ， 现金和房子都会被“冷落” 。

第一 ， 人口推动房地产市场的力量开始变弱 。

数据显示 ， 2013年以后 ， 15到60岁人口开始负增长 ， 过去十年间 ， 劳动力人口每年减少大约200万以上 ， 未来5年 ， 预计年均减少将达到300万以上 ， 十年之后 ， 年均减少将会高达1000万！

这也就意味着 ， 在未来几年 ， 60后们将逐步丧失劳动力 ， 以此类推 ， 30年之后 ， 如今的80后们年逾古稀 ， 90后们已近花甲 ， 随着生育率、结婚率不断走低 ， 人们买房的需求会持续下降 。

经济学家姜超曾做过测算 ， 按照目前每年新增2000万有效人口 ， 平均两人一套住房 ， 1000万套住房就是一个比较正常的需求 。 从更新置换需求角度而言 ， 中国有4亿户家庭 ， 房子大概是50年的有效期 ， 2%的折旧率 ， 每年大概需要换掉800万套旧住房 ， 两者相加 ， 推算房地产消费顶峰差不多1800万套 。

而1800万套这个数字 ， 恰恰就是近几年房地产市场每年的成交套数 ， 也就是说 ， 未来房地产的需求将会逐年下降 。

第二 ， 居民高杠杆空间越来越小 。

什么叫居民杠杆？说白了 ， 是购房者能够负债的空间大小 ， 举个例子 ， 一个人要买房 ， 借遍亲戚朋友 ， 加上银行的房贷 ， 占他每个月可支配收入的60% ， 那他的杠杆率就高达60% 。

近日 ， 东方证券宏观分析师邵宇、陈达飞在《财经》杂志发表专题报告 ， 分析“地产调控为什么这么坚决” ， 报告指出 ， 居民部门一直在加杠杆 ， 从2009年1季度至2019年1季度 ， 杠杆率从18.96%上升到54.28% ， 上涨了35.32个百分点 ， 平均每年上涨3.5个百分点 ， 而且2013年后还在加速 。

因此 ， 我们不难看出来 ， 购房者能够承担的空间越来越小了 ， 假如一个月六成以上的收入都要去还房贷 ， 那他的大部分工资都会“打水漂” ， 一旦出现房价下跌、家庭变故等突发原因 ， 他的财务状况很难支撑 ， 毕竟 ， 不是每套房子都能顺利变现卖出去的 。