----多年后 ， 高层住宅会变成贫民的“养老院”？学者直指三大“破绽”//----

8月28日 ， 胡润发布了《2019上半年全球房价指数》 ， 结果如大家所料 ， 房价涨幅前50名城市中 ， 我国有28个城市上榜 ， 比去年同期增加17个 。

西安领跑全国房价涨幅 ， 过去一年涨幅达19.3% ， 过去三年累计涨幅超过45% ， 大理、海口、呼和浩特、贵阳、昆明、三亚、哈尔滨和济南房价涨幅位列全球前十 。

这也印证了上半年楼市“小阳春”的威力 ， 但是 ， 这毕竟只是6个月的数据 ， 没有反映最近几个月市场气氛的变化 。

举个例子 ， 西安已经升级了限购 ， 落户炒房的路子被堵上了 ， 从开始抢人到现在的房价上涨“模式”已经被终结 ， 再比如 ， 贵阳、昆明、呼和浩特属于典型的中西部二线省会 ， 这些城市房价是“补涨”的逻辑 ， 随着调控政策完善 ， 自然会退出房价涨幅的队伍 。

值得我们深思的是 ， 前些年是京沪广深霸榜 ， 随后是长三角和珠三角区域的热点城市上榜 ， 现在又是中西部城市引人瞩目 ， 为什么这些年上榜的城市一波接一波？

这与高层住宅的密度日益提高有很大关系 。

何为“高层”？按照相关界定 ， 为8层以上、超过24米的建筑 。 在我国 ， 目前这样的高层建筑有34.7万幢、百米以上超高层6000多幢 ， 数量均居世界第一 。

曾经的我们 ， 受够了狭窄的职工宿舍、拥挤的筒子楼、脏乱差的家属院、漏雨泥泞的瓦房 ， 看到动辄几十层的高楼时 ， 不免眼前一亮 ， 广受追捧 。

正是在高楼迅速普及的时间当中 ， 房价才跟随城镇化进程迅速蹿升 。

如今 ， 100万的高层住宅 ， 只能在三线以下城市见到了 ， 有房产研究机构做过统计 ， 以目前各地均价来计算 ， 70个典型城市中 ， 100万可购买面积低于70平方米的城市有13个 ， 70-90平方米的城市有13个 ， 90-120平方米的城市有17个 ， 120平方米的城市有21个 。

不管是高楼还是房价 ， 所谓“过犹不及” ， 发展太快必然会受到“反噬” ， 有人预测：10年后 ， 高层住宅会变成贫民的“养老院” 。

逻辑很简单：以绝大部分三四线城市为例 ， 供地非常充足 ， 无论是开发商拍地 ， 还是地方上出让土地 ， 旧城区可以采取旧改、拆迁的方式 ， 新城区一片白纸 ， 大量的土地开发成本都很低 。

长此以往 ， 当地的购房者必然会倾向于去新城区买房 ， 市内的“高层”变得滞销 ， 里面住户的经济条件相对会变差 ， 用自嘲的语气来说就是“贫民” 。

为什么说是“养老院”呢？

我们从父母与年轻一代的置业理念冲突就可以看出 ， 年龄越大 ， 起居生活越依赖市区 ， 尤其要靠近游园广场、医院、商圈、公交枢纽这些地方 ， 年轻人的收入和经济条件一旦改善 ， 大部分会选择新城区 ， 首要注重舒适度 。

所以 ， 几十层的高楼 ， 随着住户的人口年龄结构变化 ， 也会像如今的“老破小”多层家属院一样 ， 成为老年人的主要生活区域 ， 所谓“养老院” ， 更多的是一种调侃 。

对于高层住宅这个形态 ， 东北财经大学经济研究中心主任周天勇指出了“三大破绽” 。

第一 ， 割裂了社交 。

一栋栋几十层的高楼 ， 就是水泥钢筋玻璃和里边隔离成小空间的大立柜 ， 每家就如一个鸽子间 ， 上不接天 ， 下不接地 ， 环顾眼前都是楼；天亮急起上班 ， 挤公交地铁到单位 ， 工作还是在摩天大楼里；下班回到鸽子间里 ， 每人都在看手机屏；有的自己做做饭 ， 许多住户叫外卖 ， 不进厨房了 。