----房贷利率新规10月8日执行 ， 释放楼市3大信号 ， 对买房有影响？//----

----房贷利率新规10月8日执行 ， 释放楼市3大信号 ， 对买房有影响？//----

买房 ， 除了房价 ， 就是房贷利率问题了 ， 这两项构成了购房成本 。 在央行发布房贷利率新规的这两天 ， 各路专家学者都在解读 ， 大多解释都非常专业 ， 所以 ， 笔者的一些粉丝也是看得一头雾水：10月8日以后 ， 房贷利率到底是升还是降？到底是让买房还是不让买房？楼市到底是向上还是向下？带着这些疑问 ， 笔者先对这个新规进行通俗易懂的解释 ， 总结3点：

1.贷款基础利率参照依据发生变化 。 以前是央妈规定一个基准利率 ， 目前是4.9% ， 房贷利率在此基础上浮或者下降 ， 形成折扣 ， 过去房贷有在基础利率上打7折、8折情况 ， 现在不少城市在基准利率上浮1到3成 。 现在新规是以市场报价利率（以下简称LPR）为基础（基准利率说法正式退出历史舞台） ， 这个市场报价利率目前由18家各类银行组成报价数据 ， 去掉最高和最低报价后 ， 取平均值 。 注意 ， 这个报价平均利率是商业银行针对最优质客户的利率 ， 其他利率需要在此基础上加点生成 。

2.现在5年期以上LPR是4.85% ， 央行要求全国首套房利率不得低于这个数据 ， 二套房不得低于LPR+60个基点 ， 即5.45% 。 但是 ， LPR每个月都会调整 ， 这是8月20日的市场报价利率 ， 到10月8日实行 ， 假如你签订的买房合同是10月9日 ， 那么参照的9月20日的LPR利率 ， 那时候的利率是多少？我们到时候才知道 。 这相比此前每年1月1日更新一次房贷利率是不是更市场化了？

3.按照“因城施策”原则 ， 省级人行指导市场利率定价机制 。 根据当地房产市场形势变化确定首套房和二套房贷利率加点下限 。 前面提到的4.85%和5.45%仅仅是基础 ， 各地可以在此基础上确定加点数 。 因此 ， 基础利率固然重要 ， 至于加多少 ， 这个由省级人行指导定 ， 显然这个才是最终利率水平 。 如果当地房价上行压力大 ， 那自然就加得更多 ， 说到底 ， 现在的LPR仍是市场利率定价机制+行政手段相结合 。

通过以上3个点解读 ， 相信我们购房者应不会再纠结到底是10月8日之前签购房合同 ， 还是10月8日之后签 ， 本质上不会有什么变化 ， 何况个人也不知道那个时候的LPR是多少以及加点情况 。 一句话 ， 今后房贷利率还是根据楼市调控情况决定 。 不过 ， 这次LPR对市场释放的信息是明确的 ， 主要有3大信号：

第一 ， 楼市调控短期不会放松

在国际资金环境宽松的预期下 ， LPR定价机制是为更好地服务实体经济 ， 引导实体经济资金成本降低 。 而本次房贷利率新规释放的信号明确 ， 房贷利率在原来的基础上不降低 ， 其目的是配合“房住不炒”的楼市调控需要 。 这对于我们一些期待房贷利率新规降低购房成本的群体来说 ， 可能有些失望了 。 首套房看似稍微低于此前的基准利率 ， 但经过加点后 ， 应是确保不低于此前房贷利率水平 。 房贷利率作为楼市金融调控的主要措施 ， 这次定调预示着短期楼市调控不会放松 ， 其他关于楼市的限制措施也不会有什么根本性改变 。

第二 ， 房贷利率不下降 ， 开发商销售承压 ， 优惠促销或到来

近期房地产市场出现了一些明显特征：一是通过上半年房贷额度消耗 ， 下半年额度有所影响 ， 加之传统的年底资金慌 ， 房贷放款周期应有所延长 ， 此前传出的合肥二手房停贷新闻算是有先兆；二是主管部门加大非房地产领域资金流向房地产领域监管 ， 加之此前的房企融资限制 ， 房企现金流不乐观 。 在此背景下 ， 房企只能通过加大现金销售 ， 求得生存 。 恒大本次全国性促销折扣让利 ， 相比历年力度更大 ， 作为龙头房企尚且如此 ， 其他若干中小房企更不用说 ， 随着楼市传统的“金九银十”到来 ， 各大开发商势必会使出浑身解数 ， 以价换量 ， 特别是对于库存压力较大的三四五线城市 ， 以及城市非核心的远郊区域 ， 对于购房者来说 ， 折扣让利 ， 要比房贷利率微幅调整更为实在 。