第三 ， 未来的房价如何？还适合买房吗？

房贷利率居高不下 ， 对楼市短期来说 ， 影响无疑是巨大的 ， 可以说 ， 短期来讲 ， 房价大幅上涨的概率基本没有了 。 从长期来看 ， 影响房价的主要因素不在房贷利率 ， 而是货币因素、土地因素、城市化进程因素 。 此前已分析过：未来相当长一段时间 ， 货币增速会放缓 ， 存钱大概率仍难跑赢通胀 ， 大城市土地越来越稀缺 ， 价值只高不低 ， 城市化进程处于下半场 ， 市场需求有所减缓 ， 但绝对数量还比较大 。 所以 ， 在未来10-15年 ， 整体房价趋势仍旧是呈缓慢上升趋势 。

那么 ， 现在还可以买房吗？随着楼市去库存接近尾声 ， 棚改货币化安置任务缩减 ， 部分前期涨幅过大的三四线城市将迎来休整 。 短期来看 ， 除了刚需自住外 ， 这些地方现已不具备投资买房条件 ， 因为少涨或者滞涨就意味着亏损 。 特别是对于本次棚改货币化安置比例较高的城市 ， 特别要引起注意 。 此外 ， 对于近3年人口连续流出的“收缩型”城市尽量规避 ， 买房投资不是能不能赚钱的问题 ， 而是难脱手难题 ， 购房者需三思而后行 。

与此同时 ， 对于城市化下半场的重头戏 ， 城市群和都市圈将迎来发展 。 虽然不能确保国家规划的19个城市群都能得到很好发展 ， 以及地方形成的50多个都市圈都具潜力 ， 但是 ， 有前景的城市一定在这其中产生 。 在未来10-15年内 ， 城市群及都市圈人口密度将进一步增强 ， 根据联合国此前的预测数据 ， 到2030年 ， 中国城市人口将在2018年末8.2亿基础上再增加1.9亿 ， 达到10.2亿 ， 预计有超过80%的人口将流入到城市群和大都市圈 ， 与改善置业一道 ， 将构成未来相当长一段时间的楼市购买力 ， 这些地方房产潜力将迎来重新评估 ， 跑赢全国平均水平是基础 ， 部分地区仍有可能跑赢通胀率 ， 这些地方 ， “买房要趁早”的法则仍不过时 ， 保值增值仍是大概率 。

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