----二手房存量刷新 ， 购房者对楼市的信心 ， 持续走低//----

----二手房存量刷新 ， 购房者对楼市的信心 ， 持续走低//----

最近 ， 我从很多购房群接收到购房者的反馈 ， 购房者对楼市的信心似乎在走下坡路 。

因为从今年开始 ， 不管是新房还是二手房市场 ， 都已经开始呈现整体供大于求的局面 。 目前链家二手房挂牌量已经突破10.5万套 ， 新房开盘去化率也在持续下跌 ， 库存开始堆积 。

数据：正合研究院

如果观察近三年成都新房、二手房价格走势 。

二手房价在2018年中旬达到价格的波峰后开始走下坡路 ， 现在已经横盘半年了 。

新房整体数据虽然保持了一个持续增长的曲线 ， 但是从不少楼盘去化中可以发现 ， 新房市场其实也并不是那么乐观 。

01

多个新盘存在暗地降价销售

2018年 ， 成都5.15限购前后 ， 有一批楼盘 ， 成功地“消费”了市场的最后一点热度 ， 以近3年中最高的预售价格 ， 找到了接盘者 。

比如双流某百亩大盘 ， 2018年4月-2018年7月 ， 其预售价格在15000元/㎡左右 ， 且需要拼摇号中签率 。 而到现在 ， 同样的产品 ， 同样的装标 ， 其优惠后的价格已经跌到12000-13000元/㎡左右 。

一年的时间 ， 单价下跌2000-3000元/㎡ 。

楼盘出现降价 ， 原因也很简单 ， 价格过高 ， 房源滞销 。

我拿它的开盘去化率历史数据来举个例：

数据：正合研究院

从2018年初三次开盘均实现了100%的去化 ， 在5.15限购出台后 ， 投资需求被限制 ， 去化率数据持续下跌 。 目前已降价进入顺销阶段 。

这样的楼盘还不止一个 ， 比如郫都区金隅金玉府、龙泉溪山蘭台、以及“网红”版块视高的众多楼盘 ， 由于去化情况较差 ， 相较于开盘价格都有较大幅度的降价 。

02

大规模降价潮出现 ， 严重打击了市场的预期 。

因为 ， 过去很多真实的市场案例说明了 ， 房价一旦下跌 ， 会加重购房者的观望情绪 ， 越跌越没人买 。

其实 ， 从最近的市场数据来看 ， 大部分楼盘都进入了销售下滑的周期 ， 尤其是那些2017-2018年期间高价拿地的房企 。

而成都2017年-2019年 ， 地价基本没有多大起伏 ， 甚至还有下跌的情况 。

加上这部分高价地上市 ， 与二手房没有很明显的“剪刀差” 。 也就是说 ， 这类高价地楼盘上市 ， 对购房者来说看不到很直观的升值预期 。

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近期一连串“做空”楼市的新闻 ， 也在打压购房者的信心 。

事件一：央行放话：房贷利率不降！

近期 ， 央行副行长刘国强公开表态：房贷增量不扩张 ， 房贷利率将不会下降；房住不炒的定位不能偏离；避免把房地产工具化；不把房地产当做刺激经济的手段 。

近期 ， 成都个别银行也开始上调首套房贷款利率 ， 也不排除其它银行有跟进的可能 。 房价短期看金融 ， 从金融端口下手 ， 只要银行收紧贷款 ， 市场成交就免不了受影响 ， 从而波及成交价格 。