谈及当前融资收紧 ， 赵轶却并未过度担心 ， 他认为 ， “我们从来没用过信托、资管这类 ， 在这个阶段 ， 信用很好的公司反而能拿到一些合适的融资 ， 因此对未来融资成本的稳定保持信心 。 ”

长租公寓明年会有微利

2017年以来 ， 龙湖将住宅开发、商业运营、长租公寓、智慧服务确定为四大主航道业务 。

财报显示 ， 上半年 ， 龙湖集团物业投资业务收入同比增长39.2%至25.8亿元 ， 主要来自于商场天街和长租公寓冠寓等 。

商业方面 ， 据赵轶透露 ， 截至2019年中 ， 公司开业商场29个 ， 累计经营面积接近300万平方米 ， 下半年将开9个商场 。

按照开业时间看 ， 开业十年以上商场有4个；5-10年有7个 ， 租金收入同比增长14%；3-5年商场8个 ， 同比增长21%；三年以内10个 ， 同比增长71% 。 赵轶称 ， 这是一个比较稳定的增长曲线 ， 整体回报率持续高于6% ， 上半年达到7.5% 。

谈及商场的资本变现 ， 赵轶介绍 ， 当商场运营成熟 ， 长线的险资会倾向性拿一些这部分的优质资产 ， 他们需要达到5%的回报率 。 如果龙湖出让49%的股权给他们 ， 基本上可以把项目投入成本全部收回来 ， “操盘并表还能够收管理费” 。

孙婉秋 摄

长租公寓方面 ， 上半年 ， 冠寓开业6万间 ， 去年底这一数字为5.3万 ， 半年时间增长7000间 。 对于《国际金融报》记者提出的“照此速度 ， 年底既定的接近10万间目标能否实现”这一问题 ， 邵明晓表示 ， 冠寓今年上半年实现6万间 ， 全年要开到8万间 。

去年年报提及 ， 截至2018年底 ， 龙湖冠寓已开业5.3万余间 ， 整体出租率为50.1% 。 其中 ， 开业3个月至6个月的项目出租率为70.2% ， 开业超过6个月的项目出租率为87.4% ， 此次半年报上却并未提及出租率 ， 邵明晓对《国际金融报》记者补充道:“开业6个月以上项目基本能实现90%的出租率 。 ”

当前 ， 长租公寓领域已然发生变化 ， 一方面是房企放缓步伐 ， 一面是市场爆雷频发 ， 《国际金融报》记者据此询问龙湖高层对于长租公寓业务是否已然坚持此前的规划与判断 ， 邵明晓坦承“长租业务确实发生了些变化” ， 并提及长租发展的难点是“重运营重营销 ， 对团队要求非常高” 。 但他也指出 ， 长租公寓是龙湖主航道业务 ， 龙湖非常坚定 ， 目前冠寓已基本做到头部梯队 ， 再往前走有希望做到完全的领先或者第一第二 ， 因此 ， 龙湖会坚定按照自己的节奏走 。

邵明晓表示 ， 长租公寓未来重点还是在质量上 ， 例如选址、运营、用户以及底层的系统全面强化 ， 提高出租率 。

“中长期来看 ， 这个业务还是非常能赚钱的业务 。 大概的规划是 ， 明年会微利 ， 后年开始 ， 毛利率在12%左右 ， 重资产和C2差不多 ， 接近70% 。 ”邵明晓表示 。

他继续补充 ， 龙湖冠寓分为重资产和中资产两种 ， 目前比例为1：9 ， 10%为重资产 ， 90%为中资产 。 随着很多天街附带的冠寓项目入市 ， 这一比例将会达到2：8 ， 未来 ， 这个比例还会灵活根据市场情况进行调整 。

记者 孙婉秋

编辑 沈玉洁