----世茂房地产：平衡木与拆骨刀//----

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凤凰网房产 作者：王迪

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许荣茂依旧没有出现在中期业绩发布会的现场 ， 已入不惑之年的儿子许世坛开始走向前台 。

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这是他第二次独挑大梁应对媒体记者的轮番提问 ， 相比于父亲的低调儒雅 ， 此次亮相 ， 许世坛显得颇为健谈与犀利 。

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事实上 ， 许世坛确实有此种底气 ， 在多家房企销售额出现同比下滑之时 ， 世茂上半年的业绩十分亮眼 。

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中期业绩报告特意安排在业绩发布会开始之前一分钟公布 。 半年报显示 ， 上半年世茂房地产签约额为人民币1003.4亿元 ， 同比上升38.7%；签约面积为556万平方米 ， 同比上升23.3%；公司核心业务净利润约人民币75.76亿元 ， 同比上升23.8%；股东应占核心业务净利润人民币53.09亿元 ， 同比上升20.6% 。

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回看中国房地产行业市场化的30余年 ， 有人踏对节点、扶摇直上 ， 有人判断失误 ， 一落千丈；现实给予的启示是 ， 没有人会成为常胜将军 。

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在过去30年的企业生命图谱中 ， 曾经的“豪宅教父”有过进击房企销售额前十的高光时刻 ， 亦有主动降速以保证最大的安全边际 ， 如今奋起直追的世茂能否完成跨过两千亿的红线 ， 完成冲击前十的目标？

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平衡木

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许世坛是圈内出名的拼命三郎 ， 学生时代便留下了接连跳级的记录 。 与众多空降的地产二代相比 ， 他是为数不多一路从基层打拼做到总裁位置的人 ， 并且一做就是21年 。

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所以 ， 不论从最初一举成名的滨江模式 ， 还是到现在快步向前的“并购王”标签 ， 许世坛骨子里似乎有种争强好胜与另辟蹊径的特质 ， 而这种个人特性也开始蔓延到企业管理层面 。

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在融资环境逼仄、房企纷纷减缓拿地节奏之时 ， 许世坛以并购的方式进入房地产市场实现“曲线拿地” ， 以较低的成本补充一二线等城市土地储备 。

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许世坛在业绩发布会现场这样讲述此种策略的好处：“第一 ， 是安全；第二 ， 别人已经开发了一半 ， 我们买了再销售 ， 卖起来就会很快 。 世茂一向推崇精准投资 ， 不会牺牲利润买地 ， 目前世茂50%的土地储备分布在一二线城市 。 ”

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数据显示 ， 2019年3月至今 ， 世茂房地产豪掷200亿 ， 相继从泰禾集团、万通地产、明发集团、粤泰股份等多家房企手中 ， 接盘20余个项目 。 许世坛也透露 ， 上半年70%的拿地方式都是通过并购而成 。

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而并购规模的扩大带来的另一种可能是 ， 负债水平的不断攀升 ， 迅速地“攻城略地”至少能够实现规模目标 ， 但没有现金流及成本的把控和平衡 ， 企业亦难以实现良性循环 。 如何在规模、利润、负债上找到一种平衡是时下许世坛不得不考虑的问题 。

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对于并购合作项目 ， 世茂的要求是10-12个点的税后利润 ， 毛利率可能也会要求接近30% ， 这也意味着世茂在收购项目的选择上进行把控 ， 以避免市场不确定性的增加及保持利润的相对平稳 。

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合理调整长、短债占比也在成为世茂房地产调整负债结构的方式 。 去年世茂房地产与农业银行展开50亿元对总按揭合作 ， 2019年5月 ， 世茂与中信银行携手推进100亿按揭合作 。 2019年半年获取发改委20亿美金债额度 ， 发行利率分别为6.125%、5.6% 。

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世茂房地产首席财务官丘钧山对世茂目前的融资情况作了说明 ， 上半年世茂房地产的融资成本控制在5.6%左右 ， 较2018全年5.8%下降0.2个百分点 ， 目前 ， 净负债率为59.6%；上半年长期借款为834.1亿元 ， 占比72% ， 短期借款为320.6亿元 ， 占比28% ， 现金短债比为1.6 ， 未动用的银行以及境内交易所等金融机构融资额度约为人民币400亿元 。