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上市“拆骨刀”

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“物业、酒店相当于尾翼 ， 可以起到平衡的作用 ， 飞机要平衡才安全 。 ”许世坛曾用“一体两翼”来形容销售型地产与商业地产、酒店地产之间的关系 。

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按照许世坛此前在业绩会上的讲述 ， 酒店及物业亦在组建团队预计在2021年分拆上市 ， 通过收并购进行快速的规模扩展 ， 或许已经成为世茂的下一步重点 。

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“今年酒店可能会有20多亿的营业额 ， 明年希望超过30亿 ， 后年希望超过40亿 。 另外 ， 物业通过并购合作（海亮物业） ， 我们现在管理面积已经超过1亿平方米 ， 希望在2021年可以有超过3亿平方米的管理面积 。 ”

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在今年八月初 ， 世茂服务品牌焕新发布会上 ， 许世坛表示 ， 旗下世茂物业完成转型并更名“世茂服务”后 ， 预计将于2021年上市 ， 转型后的世茂服务会延伸到公共服务、城市配套的物业服务 。

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与其他已上市物业公司的规模扩张路径类似 ， 目前世茂服务的扩张仍需依赖集团每年一千万平方米左右的新房面积交付 ， 通过规模体量的增加 ， 以便实现很好的营收 ， 进而扩大上市的估值 。

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半年报数据显示 ， 世茂房地产上半年出售物业532.36亿元 ， 同比增加30.89% ， 酒店经营收入9.96亿元 ， 同比增加13.18% ， 商业运营收入7.22亿元 ， 同比增加56.28% ， 物业管理及其他收入16.1亿元 ， 同比增加207.25% 。

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数据侧面反映了商业及物业快速的增长趋势 ， 尤其在彩生活、中奥到家、绿城物业及中海物业等其他物业公司纷纷上市的背景下 ， 诸多房企物业分拆实现市盈率与股价的接连翻倍给予了世茂资本升值的空间想象 。

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事实上 ， 世茂房地产确实在商业地产上拥有一定的体量规模 。 半年报显示 ， 截至2019年6月30日止 ， 世茂喜达旗下酒店数量已达78家 ， 其中在国内一二线城市及热门旅游目的地 ， 布局22省41市 共72家酒店；同时牵手6大海外项目 ， 版图将拓展至印尼巴厘岛、龙目岛、马来西亚马六甲、文冬等 。

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此外 ， 在业内众所周知的是 ， 世茂房地产与世茂股份与犹如一对“双生子” ， 由许世坛及姐姐许薇薇分别管理 ， 主营业务也自有区别 ， 世茂股份主营商业地产 ， 世茂房地产则强攻住宅及酒店业务 。 虽然有一纸避免同业竞争协议在先 ， 但在发展过程中两者仍不可避免地受同业竞争困扰 。

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分拆物业及酒店上市的好处是 ， 会在一定程度上避免与兄弟公司世茂股份的同业竞争问题 。

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“双十”策略

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在业绩发布会现场 ， 面对记者是否会有重回前十的底气？许世坛对此的回答是：“行业前20也就是20%左右的增速 ， 如果其他房企在增速20% ， 那我们希望自己可以达到40%甚至更高 ， 反正我们就是要进步 ， 就是要超过同等级同体量的企业 。 ”

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为此 ， 在许世坛升任总裁的第一年 ， 便为世茂房地产重新确定了目标：销售目标到2100亿元 ， 并且要进入TOP10行列 。 此外 ， 为保证利润规模 ， 并购项目净利润率要达到10% 。

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2011年 ， 从父亲许荣茂手中接过“接力棒”的许世坛 ， 豪言“3年后世茂可达到千亿规模” ， 彼时 ， 世茂房地产2010年的签约销售额仅有305亿元 ， 只不过千亿的夙愿比计划晚了整整三年 。

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将世茂的业绩进一步按照时间横轴展开 ， 亦能发现问题 。 2014年是其重要的拐点 ， 2014年至2016年 ， 世茂房地产的销售金额分别为671亿元、702亿元、670亿元、681亿元、1007.7亿元 ， 同比增长为9.4%、0.2%、19% 。 此前2013年世茂房地产的销售额同比增长率达到46% ， 而在房地产行业转好的2016年 ， 世茂的业绩仅仅增长了2% 。

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世茂房地产业绩徘徊不前及人才流失的那几年确实让世茂消耗了部分元气 ， 在长达3年的瓶颈期 ， 世茂给出的解释是“主动降速” 。

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所以 ， 优化结构、提质增效成为世茂破局之法 。 世茂可能已经发现高权益占比及重仓一二线的风险 ， 他也开始从物理空间进行风险的分散 ， 跳脱房地产思维 ， 希望从纵深及横向降低“鸡蛋放在一个篮子里”的危险系数 。