房地产大变局，碧桂园凭什么抓住下一个风口？( 二 ) 房地产大变局

对房地产行业而言，靠天吃饭，任何人都可以开发房地产，任何房子都可以赚钱的历史真的结束了。

房地产的大变局对房企的战略能力提出了更高的要求，一个房企能走多远，能走多快，某种程度上取决于对行业变局和中国经济大趋势的精准研判和把握能力。

▲图片源自网络

这一点，这两年在中国领先的房地产企业的战略布局和业务转型上已经表现的越来越明显。笔者特意研究了一下8月22日龙头房企碧桂园刚刚发布的2019年中报，在应对大变局上，这个全球领先的房地产企业凸显了行业一流的战略把握能力。

一、在“房住不炒”主导市场温度的情况下，以“现金流”为核心的主要指标变现亮眼，机构给予积极评价。

碧桂园是中国房地产领域的一个奇迹，今年7月22日，《财富》500强榜单，碧桂园以573.087亿美元的营业收入位列177位，较2018年上升176位，成为今年排名增长最快的世界500强企业。

▲数据来源:企业年报、亿翰智库

而众所周知， 2019年中国经济面临的内外部环境复杂，下行压力很大，高层在“稳房价稳地价稳预期”的前提下，并未像过去放松房地产调控，通过房地产刺激经济， “房住不炒”的理念仍然在持续强化。

这对于很多习惯了经济下行情况下希望通过调控获得市场机会的房地产企业造成了极大的压力和政策风险。在这种情况下，碧桂园的业绩并未受到大环境的太大影响，从8月22日碧桂园发布的2019年半年报看，碧桂园仍然交出了一份“逆势”发展的成绩单：

首先，碧桂园的营收等经营指标抢眼。

报告期内，集团实现营业收入2020.1亿元，同比增长53.2% ，实现权益合同销售额人民币2819.5亿元，继续位居房企销售业绩榜首；从盈利指标看，报告期内碧桂园毛利润548.6亿元，净利润230.6亿元，同比增长分别为56.9%、41.3% 。

需要提及的是，碧桂园的净资产收益率2018年为33.47% ，位居世界500强上榜房企首位。

▲数据来源:企业年报、亿翰智库

其次，碧桂园的现金流充沛。

在今年房企融资政策不断收紧的情况下，现金为王绝对是房企生存的第一秘籍。考验公司安全的最重要指标——现金流，成为判断房企未来持续发展能力以及抗风险能力最重要的指标之一。

从公布的财报看， 2019年上半年，碧桂园资金回笼强劲，权益物业销售现金回款约2659.4亿元，权益销售回款率高达94.3% ，现金余额约为2228.4亿元，占总资产比例达到12.8% 。继2016、2017、2018年后又一次实现正净经营性现金流。对于短期有息负债的覆盖比例达2倍，短期偿债无忧。

第三，债务结构安全。

在报告期内，碧桂园净借贷比率保持稳定，较2018年中期同比下降0.5百分点，仅为58.5% 。远低于2018年A股30家样本房企平均净负债率的148.16% ，以及H股30家样本房企平均净负债率的115.32% 。

考虑到中央明确“不把房地产作为短期刺激经济的手段” ，这意味着，今年房地产行业总体的政策环境不会出现大的变化，保持稳健的现金流，维持强大的造血功能，对于任何一个房地产企业而言都至关重要。

碧桂园自上市以来连续12年将净借贷比率保持在70%以下，是行业内少有的兼顾规模增长和负债管控的企业之一。这使得公司能够在最严苛的政策环境下，确保正常运营和可持续发展。

最后，可持续发展指标健康。

截止2019年6月底，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2381个，业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、279个地级市、1235个县/镇区，是行业内布局最广泛的房企。

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