----楼市开始“水煮鱼”！央行定调 ， 农地入市 ， 未来10年格局已形成//----

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八月马上结束 ， 还没到“金九银十”的传统旺季 ， 开发商们却比往年多了一分焦虑 。

据南方日报8月30日报道 ， 往年8月楼市都是淡季 ， 今年却大不相同 ， 以广州为例 ， 目前有明确降价消息的楼盘 ， 主要分布在番禺、白云、荔湾和增城4个区、9个楼盘 ， 降价区间从单价直降数百元至数千元 ， 降价原因也各有不同 ， 其中 ， 以“特定楼层和特定户型”的“特价单位”为主 。

此外 ， 恒大在全国范围内开展了“抢收行动” ， 别的房企还没反应过来 ， 这边就开始紧锣密鼓的降价促销 ， 业内公认“敢想敢干”的融创老板孙宏斌 ， 直接表示“下半年不再拿地” 。

世茂总裁许世坛说 ， “有些开发商已尝到现金流苦果 ， 都在转让项目” ， 禹洲地产在发布会上说得更可怜 ， “整个行业都在勒紧裤腰带” 。

看来 ， 好日子确实不复存在了 ， 以前开发商在楼市里“如鱼得水” ， 扩张、拿地、高周转无所不用其极 ， 现在却饱受“水煮鱼”的煎熬 。

不光是房企准备迎接苦日子 ， 包括购房者在内的所有人 ， 都不得不接受“温水煮沸”、“水煮活鱼”的新境遇 。

具体而言 ， 出现了两个消息 。

第一 ， 央行再次定调 。

最近 ， 央行关于房地产市场的表态引人瞩目 ， 先是在8月25日 ， 发布了房贷利率调整的公告 ， 自10月8日起 ， 房产按揭贷款利率机制 ， 从过往的“基准利率乘以上下浮比例” ， 改为“LPR+加点” ， 按揭利率的“锚” ， 不再是基准利率 ， 而是LPR 。

什么叫LPR？简单点说 ， 是利率的报价机制 ， 每个月都会发布一次 ， 房贷利率目前参照的是5年期LPR（4.85%） ， 至于各地上浮多少 ， 要看不同情况而定 。

事实上 ， 对于绝大部分城市来说 ， 如今的房贷利率 ， 不管是参考基准利率还是LPR ， 都极大的抑制了非理性的投机情绪 。

此外 ， 央行近日发布2019年第二季度储户问卷 。 调查结果显示 ， 未来三个月 ， 准备买房的居民比例为21% ， 低于上季度(7-9月份为21.5%) ， 说明购房者的心态已经趋于理性 。

第二 ， 农地入市大势所趋 。

土地管理法、城市房地产管理法近日得到修改 ， 从土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等三方面进行了制度完善 ， 其中 ， 最大亮点是扫清了农村集体经营性建设用地入市的障碍 ， 这一期盼已久的土地市场举措终于取得突破 。

说白了 ， 以前农地是不能进入土地市场的 ， 由此造成了很“矛盾”的现象：农民在城市里打工 ， 家里的宅基地却在荒废 ， 城市里一房难求 ， 想增加供地又不能从农地入手 。

从这个角度看 ， 农地入市一旦放开 ， 未来长时间内 ， 肯定会增加房地产市场的供应体量 ， 库存紧缺的城市可以多供地 ， 房子难卖的城市可以少供地 ， 从土地市场这个源头来调节房价 ， 可以说是“立竿见影” 。

当然 ， 农地入市也是有前提的 ， 用地性质不改变、须经过大部分村民同意、还要登记在每年的用地计划指标中 ， 但是 ， 有一点可以确定 ， 各地正在大力发展的租赁市场、保障房体系 ， 都可以跟农地入市联系起来 。

这两个消息看似平淡 ， 却意味着楼市未来10年的格局已经形成 。

房贷利率掐住了楼市资金面的“咽喉” ， 集体土地入市又弥补了土地市场的“软肋” 。