客户通过购买股权 ， 可以享受到跟租金预期接近的股息 ， 以及多米尼加的房产投资移民身份 。

这种设计其实在移民类为主的市场当中已经非常普遍了 ， 而且通常来说会进行3-5年包回购的设计 。

只不过这家开发商采取了STO的形式进行运作 ， 来将后端回购的成本、风险和收益转嫁给了购房者 。

除了这种股权STO之外 ， 还有很多的REIT采用STO的形式进行发行 ， 通常来说也会有非常清晰的投资标的 。

目前来说 ， 不论是股权还是REIT ， 没有清晰投资标的和具有较好实力房地产商背书和运营的项目都以失败而告终 。

这种模式 ， 本质上来说并没有对现有的房地产模式产生任何的变革 ， STO成为了纯粹的资产凭证 。

某些没有良好房产投资标的的STO项目 ， 即使代币能够上交易所 ， 目前看来也都以失败而告终 。

除了股权和REIT的形式之外 ， 还有很多的机构将房产产权STO后进行交易 ， 客户持有的是房屋单位本身的所有权 。

这其中又大致分为两个派系 ， 一边是开发商将自主开发的项目整体STO化 ， 另一边是专门的区块链团队 ， 将单套房产或者低价土地STO化 。

目前 ， 开发商主导的房地产资产属性的STO项目 ， 全部和股权模式一样 ， 回归了传统的房地产投资模式 ， token只有凭证功能 ， 在市场是实际没有交易量 。

区块链团队所做的项目几乎全部以失败而告终 ， 只有REIT和开发商出面参与并作为主要出资人的项目能够达到最低募资额 。

还有一些STO项目将发行环节前置到了房地产开发 ， 达到募资标准的项目可以进入到开发环节 ， 在开发过程中 ， 随着项目进展 ， 投资者可以自由交易手头的token 。 收益和退出机制是房屋建成出售后的利润 。

在双极的团队看来 ， 这是目前市场上各类模式中 ， 最接近1CO原始精神的模式 ， 在没有资产的情况下圈钱做项目 。

有token交易 ， 自然少不了交易所 ， 目前来说市场上有少量的交易所支持房产STO ， 也有部分项目自称要做房产STO垂直领域的交易所 。

道路阻且长 ， 入门到放弃

双极的团队在2018年就曾经有过STO方面的规划 ， 但在一段时间的筹备之后 ， 认为当时的市场不具备成功的可能性 。

除了政策之外 ， 市场维度上有以下几个问题：

首先 ， 缺乏优质的投资标的：

在目前市场不够成熟的情况下 ， 并没有优质的开发商愿意拿优质项目去尝试采用STO的销售模式 。

比如说本文提到的多米尼加房产项目 ， 多米尼加的实际租金回报率仅为4-5% ， 除去15%-35%的租金收益税之后 ， 实际租金收益可能会在3%以下 。 而多米尼加的房价在过去几年也处于小幅下跌的状态 ，

而所谓的投资额满20万美元可以获得多米尼加的国籍 ， 且不论当地政府是否认可这种形式的房产资产 。 即使获得认可 ， 移民客户也需要持有这些token五年才能转售 ， 从起始的结构设计上就注定了市场上可交易的token不足 。

如果不涉及洗钱等非法交易的话 ， 这种不具备自住属性的数字股权 ， 并不是一个好的投资选择 。

而相对于开发商运作的STO项目 ， 纯区块链团队在底层房产资产的选择上更是一塌糊涂 。

部分双极团队看过的项目里 ， STO的发行价格要比房子的原价高出30%左右 。

第二 ， 玩家太少 ， 缺乏流动性：

其实早在数字货币诞生之前 ， 国内的炒房客就已经做过类似的尝试 ， 但是以失败而告终 。

用一位行业前辈的话说：“盘子太小 ， 没有个1000套以上根本玩不起来 。 ”

表面上来看 ， token的流通性一定是高于实际房产的 。