----2019楼市金九银十：是去库存的机会还是房价下降的转折？//----

----2019楼市金九银十：是去库存的机会还是房价下降的转折？//----

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金九银十

“金九银十”这个被称作为楼市旺季的两个月 ， 一直被房企视作年度销量的最后冲刺时期 ， 被购房者视作价廉物美的购房季 。 但在2017年全国性政策调控之后 ， 金九银十似乎仅仅成为了一个历史 ， 2019年的金九银十会否如约而至呢？

政策向：调控力度依旧

据不完全统计显示 ， 2019年1-8月 ， 全国房地产调控政策高达367次 ， 累计次数刷新了房地产调控记录 。 在限购、限贷、限价、限售等组合调控政策的影响下 ， 2019年的楼市节奏趋向平稳理性 。

稳”是基调

在7月30日政治局会议重申了“房住不炒” ， 并首次提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段” ， 这释放出来的信号是“未来房地产市场会更加平稳发展” ， 从某种程度上而言为2019年下半年的楼市定下了一个“稳”的基调 ， 金九银十的旺火可能难以点燃 。

部分城市一二套房贷利率上浮

8月中旬 ， 全国多个大中型城市一二套房房贷利率上浮的消息纷至沓来 ， 部分城市首套房房贷利率最高上浮20% ， 二套房房贷利率最高上浮25% ， 从某种程度而言增加了改需和刚需置业的成本 ， 业内外普遍认为购房成本增加可能会增加观望情绪 ， 市场成交可能会下行 。

房贷利率新政出炉

8月25日 ， 房贷利率新政出炉 ， 10月8日开始实施 。 新政规定首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率（LPR） ， 二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点 。 一度被一二手房地产销售人员“过度解读” ， 声称国庆后购房成本会因利率上调购房成本上涨 ， 9月是最佳购房机会 。

不过 ， 据业内专业人士解读来看 ， 以目前的LPR来举例 ， 新政后 ， 一二套房房贷具体实施的利率其实可能会更低 ， 存在购房成本小幅下跌的可能性 ， 因而被“过度解读”激发的短期成交爆发可能不会出现 。

成交向：持续走低

从国家统计局公布的商品房销售数据来看 ， 1-7月份 ， 全国商品房销售面积同比下降1.8% ， 降幅缩小0.5个百分点 。 进8月以来 ， 成交也是持续走低 。

据重点监测城市成交数据显示 ， 8月份累计成交量同比下跌4% ， 环比下跌6% 。 其中 ， 一线城市成交量环比下降10% ， 同比下跌7% 。 其中上海环比有所回升 ， 北京成交环比跌幅到达近期峰值 ， 达到了42% 。 二三线城市成交量同比下跌3% ， 环比下跌6% ， 其中 ， 徐州、南京和济南等显著缩量 ， 环比跌幅都在50%附近 。

就2019年1-8月的成交走势来看 ， 楼市其实是十分需要一次成交回升走势来填补去库存压力以及给予楼市信心的 。 但在楼市调控政策下 ， 短期急剧回升依然只会是存在过去 。

房价向：7月新房60城上涨

8月15日 ， 国家统计局公布了7月70城房价 。 新房方面 ， 60城房价微涨 ， 仅3城房价下跌 ， 7城房价持平 。 二手房方面 ， 房价7月与6月相比 ， 环比上涨城市数量从45个涨到48个 ， 持平城市从上月5个降到2个 ， 但依然有20个热点城市二手房房价环比略有下跌 。 总体来看 ， 二手房房价变化幅度和新房相比较小 。