----老旧小区难题该如何破局 看看各地的解决方案//----

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垃圾随意丢弃、车辆乱停乱放、流动商贩随意出入……当前 ， 有的老旧小区根本没有物业管 ， 有的物业管得很差 。 一些居民因物业“服务差”不缴费 ， 而物业也往往以“入不敷出”为由敷衍了事 。

在全国新一轮老旧小区改造中 ， 补齐物业管理服务短板、完善长效管理机制呼声甚高 ， 多地推出相关政策和措施 。

引进物业提升管理 ， 强行清退不合格企业

据了解 ， 不少城镇2000年前建设的老旧小区都是出售的公房 ， 由地方国企下属的物业公司托管 ， 除了保洁等基本服务外 ， 几乎没有物业管理 。 目前 ， 一些小区在完成基础设施改造后引进了物业公司 。

河北邢台市桥东区市交通局家属院小区居民刘小英说：“以前刮风一身土 ， 下雨一身泥 。 现在引入物业公司后 ， 路面平坦干净 ， 车辆停放齐整；原来杂草丛生的空地被改造成停车场、健身小广场 ， 还有保安巡逻 。 ”

此外 ， 各地通过专项整治 ， 强行让一些服务质量差的企业退出 。 “我们通过奖优罚劣 ， 调整退出20%能级低、服务差的物业企业 。 ”上海市虹口区相关部门负责人表示 。 虹口区还对各物业服务企业及相关住宅小区开展问卷调查 ， 形成164家物业服务企业满意度得分及排名 ， 并按照七色评价体系进行分级 ， 分别为金牌、银牌、绿牌、蓝牌、黄牌、橙牌和红牌 ， 不达标的物业服务企业无法拿到“达标奖金” 。

“现在物业公司服务态度比以前好多了 。 ”上海市虹口区玉四居民区党总支书记卢戈润说 ， 以前 ， 这里两个小区主路上都是乱停乱放的车 ， 经过科学改造 ， 新画了停车线、集约新增30多个车位 ， 缓解了居民停车难的问题 。 “服务水平提升后 ， 这两个小区业委会已经同意把物业费提高20%至30% 。 ”此外 ， 针对老旧小区“无管”“失管”现象 ， 一些地方政府实行托底 。 南京市栖霞区在全区9个街道均成立物业公司 ， 托管全区153个老旧小区和59个保障房小区 ， 覆盖全区住宅小区总数的70% 。

“服务差不缴费 ， 不缴费服务更差”死循环如何破解？

记者调查发现 ， 一些旧小区引入物业后 ， 管理运营情况仍存在困境 ， 如成立业主委员会的比例不高 ， 物业费面临提价难、收缴率低等问题 。

记者在南京市采访发现 ， 有的改造后的小区后续管理不到位 ， 仅实现基本保洁 ， 停车、绿化、安保等无人管理 。 有业内人士告诉记者 ， 老旧小区整治后 ， 引进市场化物业的不到10% ， 已经成立业委会的只有20%左右 。 “没有业委会 ， 大家意见不统一 ， 谁也做不了主 。 ”

随着对物业服务质量要求的提高 ， 管理成本相应增加 ， 提高物业费成为一些老旧小区的突出矛盾 。 “有些小区规模小 ， 甚至不到1万平方米 ， 不少居民对物业服务不满意、拒交物业费 ， 导致物业管理公司入不敷出、常年亏本 。 ”上海一家国有物业管理公司负责人大倒苦水 。

“物业费不提高 ， 反过来又影响物业服务的质量 ， 形成恶性循环 。 ”河北省衡水市方舟物业服务有限公司总经理吕研说 ， 很多老旧小区的居民缺乏服务交费观念 ， 这让部分小区物业管理工作难以持续 。

“改造社区及后期维护必定会新增费用 ， 钱从哪儿来是个难题 。 ”龙湖智慧服务公司有关负责人表示 。

各地探索：打包合并居民自治政府“托底”

为解决老旧小区物业管理难题 ， 目前多地因地制宜 ， 探索出一些老旧小区物业管理模式 。