----国内三线城市换个地方就成了深圳？新山发展分析//----

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吉隆坡和新山是马来西亚最受关注的两个城市 。 其中 ， 新山是马来西亚离新加坡最近的大都市 ， 它是柔佛的首府 ， 享有马来西亚和地区经济升级的红利 。 尽管有“再版深圳”的预期 ， 但在快速发展的情况下 ， 新山市不可避免地需要面临来自多方的风险和质疑 。 例如新隆高铁（新加坡-吉隆坡）、东海岸铁路项目的变动和货币贬值等诸多风险 。 并且 ， 新山和新加坡的关系 ， 和深圳与香港的关系有着天壤之别 。 今天我们就对新山的投资环境进行分析 ， 并与国内城市进行对比 ， 了解新山目前发展的不足 ， 以及它的优势和机遇 ， 这样才能让我们对新山有一个全面直观的看法和评价 。 1

新山在国内算是几线城市

新山的基础设施十分破旧 ， 在国内水准顶多算三线城市 。 最直观的比较便是GDP比对 。 世界银行曾经分析：预计到2025年 ， 依斯干达经济特区GDP将达3270亿马币(约合人民币4905亿元) 。 我们对比一下深圳 ， 2017年 ， 深圳GDP就已达人民币22438.39亿元 ， 两者的差距是显而易见的 。

我们再以国内发展较好的三线城市——徐州为例 ， 徐州2018年GDP人民币6755.23亿元 ， 远超依斯干达经济特区未来6年的发展水平 。 需要注意的是 ， 新山只是特区中的一部分 ， 即使它是特区的核心 ， 其GDP产值也不会超过特区的一半 。

在人口上更是如此 。 目前 ， 依斯干达经济特区人口不到200万 ， 面积只有特区1/3大的新加坡 ， 人口却早已超过560万人 。 对比徐州市 ， 差距更加明显——2014年 ， 徐州人口就达到了950万 。 都说人口是城市长期发展的重要因素 ， 如此微薄的人口 ， 怎么能支撑依斯干达经济特区雄心勃勃的发展计划？在基础设施上 ， 新山虽然有着一定优势 ， 但新山的交通依旧十分不完善 。 新山到新加坡距离只有二十多公里 ， 但从新山到新加坡坐车 ， 起码需要2个小时以上才能抵达 。 对比国内 ， 新山的基础设施可能只有东部贫困县水准 ， 有些朋友毫不留情面地指出：新山的基建不配有这么高的房价 。 并且 ， 由于地处边界地带 ， 新山治安问题十分糟糕 。 出租车宰客是最常见的案例 ， 当地有句笑话：没被抢过钱你都不好意思说自己是新山来的 。 2

新山的楼市行情

事实上 ， 早在2009年 ， 新山房价便已经以“再版深圳”的噱头开始炒作 。 新山房价约为1.2万—2万/平米 ， 对比吉隆坡房价 ， 相对便宜 。 吉隆坡房价约为2万—5万/平米 。 这样的房价看起来并不过分 ， 但如果和国内城市对比 ， 差距一下就出来了 。 同样以国内三线城市为例 ， 徐州和洛阳房价 ， 也仅在1万/平米上下 。 最最重要的是 ， 新山的房价虽高 ， 但难以脱手 。 新山还有海量土地储备 ， 供给远大于需求 。