在笔者看来 ， 目前经济正从高速发展阶段向高质量阶段转型 ， 在脱虚向实的大背景下 ， 作为国民经济支柱的房地产业不可避免的要作出转型 。 除此之外 ， 根据中国社科院财经战略研究院发布的《中国城市竞争力报告No.17：住房 ， 关系国与家》来看 ， 2018年 ， 尽管表面上中国房地产投资对经济增长有0.6%的带动贡献 ， 但挤出效应已大于带动效应 。

换言之 ， 2018年房地产业对经济增长的贡献由正转负 。 在笔者看来 ， 作为一份权威的官方报告 ， 明确提出了这一点 ， 所传递的信号不言自明 。 所以笔者奉劝大家不要“赌”国家放松房地产调控 ， 靠买房赚钱的路子或许正在一去不复返 ， 所以大家应该放弃炒作楼市和房价的侥幸心理 。

第三 ， 杠杆率水平持续走高 ， 控制负债是大势所趋 。 随着房产金融属性扩大 ， 资金不断流入到房地产领域 。 根据央行统计 ， 截至2017年 ， 居民债务余额40.5亿 ， 相当于GDP总量的49% ， 其中房贷占住户部门债务余额的54% 。 此外 ， Wind数据显示 ， 目前房企整体负债率也达到了79.42% ， 处于历史高位 。

笔者认为 ， 合理加杠杆可以提高生活水平 ， 拉动投资 ， 但盲目加杠杆则会产生潜在风险 。 90年代 ， 日本房价下跌就使得居民资产大幅缩水 ， 随后居民配置偏好开始从房地产转向金融资产 ， 目前房地产配置占家庭财富的比例为36% ， 而目前我国这一数值为70% 。 其实 ， 归根结底来看 ， 居民对房产不断加大配置 ， 房企也持续债墙高筑 ， 主要是受房价上涨预期的影响 。 不过 ， 未来几年 ， 这一趋势或慢慢改变 。

最近两三年 ， 房住不炒成为了社会共识 ， 叠加两大住房体系加快推进 ， 未来人们的住房选择会越来越多 。 除此之外 ， M2同比已经从2010年的26%降到了目前历史低值8%左右 ， 业内人士认为货币超发基本结束 ， 这意味着房价上涨动力开始减弱 。 总而言之 ， 在防范风险的打背景下 ， 稳步去杠杆和合理控制负债是大势所趋 。

关于房地产到底何去何从 ， 最近这两三年 ， 业内一直存在着两种声音 ， 而且婆说婆有理 ， 公说公有理：一种认为房地产就是实体经济 ， 唯有房地产才能拉动内需和经济；另一种认为 ， 房地产吸引了大量社会资金 ， 挤压了消费和实体 ， 到头来则会影响国民经济的发展 。

其实 ， 在笔者看来 ， 影响房地产走向的因素主要有两个 ， 即政策面和大环境 。 回顾过去一二十年 ， 无论是对国民经济 ， 还是对购房者来说 ， 房地产都扮演了十分重要的角色 。 但不可否认 ， 最近这些年来 ， 大环境已经发生了变化 ， 不仅经济发展方式在寻求转变 ， 而且居民资产配置也需要合理调整 。 现阶段 ， 推动脱虚向实和防范风险成为了更为重要的目标 ， 因此房地产高歌猛进的阶段过去了 ， 稳字当头成为大趋势 。

面对市场变化 ， 如果具体来看 ， 受人口流入和国家政策支持的影响 ， 城市群、都市圈、核心城市依然还有发展红利期 ， 而对于其他非热点城市 ， 除非自住不建议过多持有房产 。 总而言之 ， 闭眼买房的阶段过去了 ， 目前购房的总体原则就是随势而变 ， 因城而定 ， 放弃买房暴富的侥幸心理 ， 做到合理控制负债 ， 合理配置房产 。