----楼市有了“新配方”！三个措施正式“落地” ， 专家一席话画龙点睛//----

"multi_version":false楼市有一套“老配方” ， 运行了20多年 。

城镇化加速推进的过程中 ， 购房者收入增长 ， 两者相辅相成 。

1998-2018年 ， 中国城镇化率从33.4%上升至59.6% ， 年均提升1.3个百分点；同期 ， 中国城镇人均可支配收入年均增长11% ， 居民住房购买力大幅提升 。

由此带来房价的水涨船高 。

由城镇化和经济增长驱动 ， 房价经历了二十年趋势性、大幅度上涨 。 1998-2018年 ， 商品住宅均价从1740元/平方米上涨至8544元/平方米 ， 累计上涨4倍 ， 年均上涨8% 。

这种“配方”的特点 ， 各城市进行土地开发、招拍挂 ， 将“生地”整成“熟地” 。 对市场最乐观的开发商能够承受更高的地价 ， 形成土地“价高者得”的准则 。

土地搞定了 ， 随后的期房和预售制 ， 带来的是房产加杠杆 。

购房者低首付买房 ， 取得银行按揭款之后 ， 房企获得回款 ， 拿出一部分来加快施工 ， 再拿出一部分钱去继续拍地 。

这样一来 ， 购房者只用了一小部分的钱 ， 就能撬动巨大的房产市值 ， 开发商只需要一部分资金 ， 就能开工销售 ， 甚至继续扩张 。

但是 ， “老配方”有很多缺点 ， 比如过于依赖卖地收入 ， 居民杠杆率持续攀升 ， 房屋空置率日益增加 ， 任何一个缺陷 ， 都可能让楼市“硬着陆” 。

假如我们读懂今年楼市调控背后的“意图” ， 就不难理解 ， 楼市已经有了“新配方” 。

拿最近来说 ， 有三个消息接连“落地” ， 很能说明问题 。

第一 ， 全国网签备案联网 ， 正在加速推进 。

第一财经近日报道称 ， 住建部正牵头制订全国统一的房屋交易网签合同示范文本 ， 内容包括：房屋坐落、总层数、所在层数、结构、面积、户型、朝向、规划用途、容积率、建成年份、卧室和卫生间数量、成交价格 ， 土地权属性质、使用年限 ， 车库、电梯等信息 。

专家指出 ， 此举旨在摸清全国150个重点城市房屋基本情况 ， 有望为落实“一城一策” ， 制定实施房产精准调控举措提供第一手基础材料 。

往深了说 ， 150个城市基本涵盖了目前大部分地区 ， 网签备案联网铺开 ， 肯定会对房产税的推进有促进作用 ， 更有利于摸排查清购房者名下的房产情况 。

第二 ， LPR新规即将实行 ， 房贷利率“大有文章” 。

众所周知 ， 自10月8日起 ， 新发放商业性个人住房贷款利率 ， 以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成 。

参考9月20日公布的新一期贷款市场报价利率 ， 1年期LPR为4.2％ ， 5年期以上LPR为4.85％ 。 相比前值 ， 1年期LPR下降5基点 ， 连续第二次下降；5年期以上LPR没有变化 。

也就是说 ， 作为房贷利率参考基准的5年期LPR ， 未来下调的可能性很小 ， 但是 ， 各地的自主加点空间又变大了 。

这里面的学问很大 ， 央行明确首套房是不低于5年期LPR ， 也就意味着未来有向刚需族倾斜的可能 ， 而二套房明确加60个基点 ， 相当于封死了投机客炒房的路 ， 不排除各个省市会在这个基础上继续加点 。

第三 ， 住房租赁市场即将迎来大发展 。

租赁市场一直都在提 ， 也是长效机制构建的重要组成部分 ， 只是苦于体量较小 ， 供地跟不上 ， 开发商还不愿意做 ， 很多刚需族宁可掏空六个钱包买房 ， 也不愿意租房 。