----30层的“高楼住宅” ， 以后会不会“拆除”？房产专家：可能性很小//----

"multi_version":false从2016年至今 ， 楼市有一个典型特征 ， 叫“人房分离” 。

按经济学家李迅雷的说法 ， 主要看“本市户籍购房家庭占购房家庭总数的比例” 。 过去几年 ， 小城市由本市户籍家庭购房的比例持续下降 。

这也就意味着：一二线的居民 ， 去三四线投资买房的人越来越多了 ， 买了之后还不住 ， 自己还在大城市生活 ， 这就叫“人房分离” 。

除了外来资金涌入以外 ， 各个中小城市之所以房价持续抬升 ， 还跟一个群体有密切关系：拆迁户 。

原来的棚户区改造 ， 只给房子不给钱 ， 就算有补助 ， 大部分也是过渡费之类的“小钱” ， 这种安置方法 ， 因为回迁房大部分不会入市流通 ， 拆迁户只能把房屋出租或低价转让才能赚钱 ， 不会对当地楼市的流通体系造成冲击 。

但是 ， 从2016年开始 ， 拆迁给了大量的现金补贴 ， 同时不再安置房屋 ， 拆迁户猛地拿到一笔远超自己房屋价值的资金 ， 换做是谁 ， 都会在房地产市场大肆“扫楼” 。

这样一来 ， 库存积压再多的城市 ， 在短期爆发出的强大购买力催动下 ， 也会变得“供不应求” 。

但是 ， 当农民进城、城镇化加速达到了“瓶颈” ， 30层以上的“高楼住宅” ， 以后会不会“拆除”？

最近跟一位做施工的业内人士聊天 ， 他也谈到了这个问题 ， 直接道出实话：按照他们现在拆迁、拿地、施工、盖房的模式 ， 30年后 ， 这样的高楼是不可能拆除的 ， 主要是以下几个方面的问题 。

第一 ， 拆除成本太高 ， 开发商没动力做 。

现在的拆迁模式 ， 前期开发商投入资金用于拿地 ， 拿地之后开始从银行申请贷款 ， 然后拿银行的钱开始项目开发（咨询 ， 设计、规划 ， 动工等 ， 后续连载也会计算这些环节的成本） ， 在贷款还没有花完的时候 ， 就可以开始预售 ， 更有甚者 ， 拿地不久 ， 五证未全就开始认筹预售 。

假如是普通的城中村 ， 或者是城乡结合部的村子 ， 就算村民加盖 ， 拆迁面积大 ， 但整体上的户数少 ， 货币补偿、安家费、过渡费也不算多 ， 更何况 ， 以后棚改货币化逐步收紧 ， 实物安置是主流 ， 给村民盖回迁房的成本 ， 比起卖房的回款 ， 可以说小巫见大巫了 。

但是 ， 几十层的高楼住宅 ， 少则百十户 ， 多则几百户 ， 占地面积不大 ， 人数倒是不少 ， 这些有产权证的商品房 ， 与城中村、棚户区村民的自建房 ， 价值自然不可同日而语 。

假如按市场价补偿 ， 不提额外的安置费用 ， 几十层的高楼拆除再建的工程浩大 ， 重建盖出来之后 ， 又不能超过限高的规定 ， 不光做成刚需盘的小户型 ， 还是做成高密度社区 ， 利润空间很微薄 。

第二 ， “钉子户”的问题 。

最近这些年 ， 我们看到不少“钉子户”出现 ， 一个村子里 ， 对赔偿不满意的 ， 想等几年拆个高价的人有很多 ， 通常的做法 ， 开发商先把其他签了拆迁协议的房子给拆掉 ， 慢慢再做其他“钉子户”的工作 ， 等到周围高楼都起来了 ， 很少还有人执拗的坚持高额赔偿 。

但是 ， 几十层的高楼住宅不可能这样做 ， 一个小区里 ， 哪怕只有几栋高楼 ， 少则数百户 ， 多则上千户 ， 这些人之中 ， 只要有一两户不同意 ， 高楼就无法拆除 。

笔者看到好多地方的老小区高层 ， 就为了一个电梯 ， 业主们就能吵翻天 ， 底层要求高层出大头 ， 因为高层使用时间长 ， 高层表示自己用的很少 ， 就这么一直耗下去 ， 还有门禁维修、小区绿化、水电暖气改造之类的 ， 往往讨论几个月甚至几年都没有头绪 ， 物业只能起到协调的作用 ， 却没办法让业主们齐心 ， 更不用提拆除高楼这种事了 。