----贷款买房先等等！选“20年”还是“30年”？10月起“新规”要注意//----

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贷款买房 ， 是很多购房者最头疼的问题之一 。

这些年房价水涨船高 ， 地市和县城动不动就破万 ， 数据显示 ， 截止2018年底 ， 100个城市新建商品住宅成交均价为13382元每平 ， 同比增长达8% ， 如果剔除一线、二线城市的数据 ， 三线及以下城市均价高达10885元每平 。

面对动辄百万以上的房款 ， 全款买房、公积金买房、组合贷等方式 ， 已经很难再实现 。

拿今年来说 ， 不少城市收紧了公积金贷款的门槛 ， 2019年以来 ， 西安暂停本市以外的购房公积金提取 ， 天津对于外地公积金缴存者贷款额度进行限制 ， 成都严格贯彻认房又认贷原则 ， 石家庄暂停住房公积金异地贷款的发放 ， 仅最近几个月 ， 就有32个城市公积金再出新政 。

就在最近 ， 无锡也降低了公积金贷款额度 ， 个人最高额度由50万降至30万 ， 家庭最高额度由80万降至60万 。

因为房价上涨、公积金额度不够、门槛收紧等因素 ， 商贷已经成为越来越主流的按揭买房方式 。

更何况 ， 房贷新规来了之后 ， 贷款买房不妨先等等 。

10月8日起 ， 新发放商业性个人住房贷款利率 ， 以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成 。 公告主要针对新发放个人住房贷款利率 ， 存量个人住房贷款利率仍按原合同执行 。

参考9月20日公布的新一期贷款市场报价利率 ， 1年期LPR为4.2％ ， 5年期以上LPR为4.85％ 。 相比前值 ， 1年期LPR下降5基点 ， 连续第二次下降；5年期以上LPR没有变化 。

作为房贷利率参考基准的5年期LPR ， 未来下调的可能性很小 ， 但各地的自主加点空间又变大了 。

为什么说要注意10月起的新规呢？

虽然房贷利率整体上不会下降 ， 但在“因城施策”的框架下 ， 各地自主加点的空间变大 ， 部分城市会向刚需首套房倾斜 ， 比如那些人口流出、库存较多、棚改之后缺乏购买力的城市 。

毕竟 ， 央行公告中有一个重点：首套房是不低于5年期LPR ， 加多少要看各地分支机构自主决定 ， 政策还未实行或刚落地时 ， 大家都在观望 ， 只有等待一段时间以后 ， 部分地区才可能出现松动 。

那么 ， 新规之下 ， 按揭选“20年”还是“30年”？

我们先简单计算在等额本金 ， 等额本息两个方式之下 ， 房贷选20年和30年的区别有多大 。

以贷款100万 ， 房贷利率5.88% ， 按揭20年来计算 ， 初期还款额高达9000多元 ， 其中含有固定每月需还的本金4166元 ， 剩下的全部都是利息 。

30年的话 ， 每月初期还款7600多元 ， 其中本金不到2700多元 ， 利息不到5000元 。

等额本息正好相反 ， 每个月还款的本金逐月递增 ， 利息逐月递减 ， 但每月还款数额不变（以后要看LPR的浮动情况） 。

贷款100万 ， 房贷利率5.88% ， 按揭20年来计算 ， 每个月固定还款7000多元 ， 在还款初期 ， 其中近5000元都是偿还的利息 。

30年的话 ， 每月固定还款5900多元 ， 其中近5000元都是利息 ， 本金只有1000元左右 。

很明显 ， 等额本息贷30年是每月还款最少的一种方式 ， 其次是等额本息贷20年 ， 等额本金30年 ， 等额本金20年 ， 只是利息和本金的组成结构不同 。

明白了算法 ， 我们再来说贷款时间的选择 ， 笔者认为 ， 要从以下两个方面来考虑 。