首先 ， 原则上 ， 时间“越长越好” 。

很多人不习惯负债的感觉 ， 尤其是年龄稍大一点的购房者 ， 听到买房要背着30年的债务就感到头疼 ， 其实不然 ， 起码过去这些年 ， 用借来的钱买房 ， 只是换了一种储蓄形式存在罢了 ， 这部分钱发挥出来的作用 ， 远远比存在银行要大的多 。

我们不妨来看一组数据 。

1990-2000年 ， 广义货币M2增加了8倍 ， 用CPI衡量的物价 ， 上涨了101% 。

从2001年至2018年末 ， 18年的时间里 ， M2增加了11.5倍 ， 但CPI上涨不足50% 。

为什么这18年里 ， M2增速又提高了不少 ， 我们却感受不到物价有多大变化呢？即便包含人力成本的餐饮、维修、家政之类的工作更值钱了 ， 但电子产品、规模化生产的流水线产品 ， 反而实实在在的降价了 。

原因就是住房市场化后 ， 多出来的钱 ， 都流入到了房地产当中 。

也就是说 ， 借来的钱换成了房子 ， 随着现金购买力下降 ， 不动产涨价 ， 负债会变得越来越轻 。

虽然从长期30年的角度来看 ， 利息支出要高很多 ， 但是 ， 对绝大部分仅有一套房的刚需族而言 ， 房贷是一生中仅有的一次、能够享受到的大额、长期、低利率的贷款 ， 在货币不断扩充的年代 ， 相当于提供了一次绝佳的现金保值机会 ， 时间越长 ， 能享受到的优惠就越高 。

如上文所说 ， 新规下 ， 首套房贷款时间选“长”不选“短”也是必要的 ， 暂且不说目前国际上很多国家已经步入了降息周期 ， 选“长”的情况下 ， 长达30年的还贷周期 ， 必然比20年、15年、10年更具灵活性 。

因此 ， 假如你是刚需族首套房 ， 选等额本息的方式 ， 贷满30年 ， 是比较明智的做法 。

其次 ， 要看不同的城市 ， 以及自身的财力 。

当然 ， 凡事总有例外 ， 不一定每个人都必须要以等额本息的方式贷满30年 ， 因为城市不同 ， 各人的财力 ， 买房目的也不同 ， 用内行人的话来说：选错了方式 ， 不少人白送钱 。

比如 ， 新一线城市 ， 二线省会城市、大都市圈周边的三四线强市 ， 在过去这些年当中 ， 人口常年保持净流入状态 ， 房价如同脱缰野马一般 ， 尤其是2015-2018年这一波上涨 ， 只有沾上概念就能“飞上天” 。 这些城市房子的增值速度超过房贷的利息 ， 房贷30年 ， 自然比贷20年更划算 。

但是 ， 像西北的甘肃、青海 ， 东北的黑吉辽 ， 这些省份的三四线城市 ， 因为无法形成有效的集聚效应 ， 哪怕经历了两三波上涨 ， 房价依然保持在低位 ， 有的地方甚至一千多块钱每平都没人要 ， 这样的情况下 ， 房贷时间自然越短越好 ， 否则贷的时间越长 ， 利息越多 ， 不动产无法带来增值 ， 就意味着付出的成本越高 ， 白白给银行送钱 。

当然 ， 假如你根本不差钱 ， 又不想全款买房 ， 资金周转很快 ， 在可预期的三五年里 ， 就能把房子的贷款给还掉 ， 此时选20年也是合理的 。

如果买房掏空了家中的财力 ， 把亲戚朋友、六个钱包全部透支了一遍 ， 收入固定且没有提升空间 ， 在精打细算的基础上 ， 房贷时间应尽可能延长 。

在最后 ， 我们再做个简单的总结 。

第一 ， 10月起实行的房贷新规 ， 以后肯定会向刚需倾斜 ， 首套购房者 ， 最好选30年的等额本息 ， 还款少 ， 压力小 ， 把自己的购房者资格、贷款额度、贷款年限用满用足 。

第二 ， 人口、就业、规模较差的中小城市 ， 楼市上涨空间已被透支 ， 家庭财力也允许的话 ， 满足这两个条件 ， 可以选20年等额本金的方式 ， 最大限度降低还款成本 。