----高层房子 ， 会变成“蜂窝楼”还是“养老院”？曹德旺说出大家所想//----

"multi_version":false最近这些年 ， 房子盖的速度有多快？

早在10年前 ， 万科就提出了所谓的“5986”快周转模式 ， 即“拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成 ， 产品必须六成是住宅” 。

碧桂园在此基础上进一步提速 ， 在诸多三四线小城市实行“456”模式 ， 因为拿地时间短、施工进度快 ， “4个月开盘 ， 5个月资金为正 ， 6个月回笼资金”演绎出了堪称激进的速度 。

数据背后 ， 是房子越来越多的现状 。

根据统计局2017年的调查 ， 中国城镇住房总存量为261亿平方米 ， 其中城区住房总面积为145.9亿平方米 ， 而镇区是115.4亿平方米 。 把平方米的总量换算成套数 ， 按90平米一套房 ， 所有城镇房屋总量大概是2.8亿套（不含2018年） 。

城镇人均居住面积 ， 根据统计局今年发布的数据 ， 截止2018年末 ， 已经达到了39平米 。

其中 ， 绝大部分都是高层住宅 。

高层住宅越来越多 ， 会对我们的生活造成什么影响？

一方面 ， 能够带来居住条件质的提升 。

这一点至关重要 ， 十多年前 ， 很多人还在发愁如何在城市里扎根 ， 20年前 ， 福利分房的方式大行其道 ， 预售制和期房还没有被大家所接受 。

从窝在筒子楼里 ， 挤着几平米的单间 ， 到开通双气、24小时热水的家 ， 从农村破旧瓦房、平房到高楼大厦 ， 所用的时间 ， 不过一二十年而已 。

这一成就 ， 用“奇迹”来形容丝毫不为过 。

另一方面 ， 也有出现了一些“副作用” 。

比如 ， 人口扎堆涌入城市 ， 带来了道路拥堵、教育成本高企 ， 小区里住户密集 ， 随之而来的是素质参差不齐 ， 物业与居民之间的矛盾成了家常便饭 。

还有小区业主遇事互相推诿 ， 一点小事都难以形成共识 ， 水电暖气线路老化后难维修 ， 建筑材料不耐用 ， 高容积率小区生活水准下降等等问题 。

照这种形势发展下去 ， 20年后 ， 高层住宅会变成拥挤不堪的“蜂窝楼” ， 还是只适合老人居住的“养老院”？

笔者认为 ， 要从以下几个方面展开分析 。

第一 ， 一二线城市的中心城区 ， 变成“蜂窝楼”是必然 。

上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示 ， 城市排行方面 ， 13个城市步入了“超高房价”行列 ， 另外还有12个城市的房价步入了“过热”区间 。

按划分标准 ， 大于两万一平米 ， 即为“超高房价” ， 介于1.4万元-2万元/平方米的房价定义为“高房价” 。

在超高房价名单中 ， 京沪广深赫然在列 ， 还有厦门、杭州、福州、南京、苏州 ， 更有三亚、珠海、东莞、燕郊等“外溢”区域 。

在房价过热名单中 ， 环京、环沪两地的远郊和周边城市当仁不让 ， 如固安、大厂、昆山、南通等地 ， 二线省会如合肥、西安、石家庄、济南也在榜单中 。

20年的时间 ， 孕育出了这些高房价和超高房价的城市 ， 再过20年 ， 趋势也是一样的 。

道理很简单 ， 除了短期炒作的环京、环沪之类的城市以外 ， 新一线城市和一线大都市 ， 常年持续流入人口 。

对一个城市来说 ， 商圈可能会变 ， 市内单位也会搬迁 ， 但中心城区的固有轮廓很难被改变 ， 二环以内 ， 核心配套会在可预见的20年内一直发挥作用 。

这种情况下 ， 一二线中心城区的高层住宅 ， 因为公摊高、容积率高、刚需盘为主 ， 加上租客不断 ， 人流密集 ， 随着时间推移 ， 变成“蜂窝房”的概率很大 。