----投资房产怎么算都是赔 炒房客该何去何从//----

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投资房产稳赚不赔的时候似乎已经过去了 ， 这个问题还不仅仅是因为房价下降 ， 才会出现买房赔钱的情况 ， 即使是房价不降也是赔钱 ， 因为房屋属于重资产 ， 一套房子上百万 ， 如果房价不涨 ， 就等于资金沉淀 ， 而资金是有时间成本的 ， 房价不涨 ， 就不能产生利润 ， 相对来说 ， 也就是损失了 。 另一方面 ， 机会成本增加 ， 也是不小的损失 ， 如果是贷款购房 ， 每个月还要承担利息成本 ， 如果是自有资金 ， 也就失去了其他投资的机会 ， 损失可能更大 。

但是 ， 这些道理 ， 并不能被很多人认可 ， 原因是 ， 在楼市里发财的人太多了 ， 四两拨千斤的人都大有人在 ， 一些专业的投资客 ， 仅仅依靠少量的自有资金 ， 有的还是东拼西凑借来的钱 ， 几经周转就赚到了数百万的财富 。 20万进去 ， 200万出来 ， 甚至是1000万出来的都是大有人在 。 所以 ， 如果你要是跟别人说 ， 买房不赚钱 ， 人家很可能是嗤之以鼻 。

有人介绍了一个朋友投资楼市的成功案例 ， 2017年那一波港股大牛市 ， 跟上了内房股的节奏 ， 在2017年底的时候股票仓位全清 ， 然后这个朋友一转手在深圳湾附近那里买了一套房 。 房价当时是13万一平米 ， 总价1300万 。 一年后 ， 2018年深圳的新房转手卖二手房大热 ， 紧接着2019年初又玩出了个“楼市小阳春” 。 在 2019年4月 ， 他把这套新买的房子转手卖出的是偶 ， 总价涨到了1550万 。 由于没满五 ， 那个买家要交大量的税费 ， 加一起有小1700万了 。 每个人的身边可能都有这样的案例 ， 卖房炒股赚钱的人不多 ， 但股市里赚了钱买房子的人倒是挺多的 。

但是 ， 现在楼市投资的机会已经过去了 ， 不少在前两年加杠杆贷款买房的投机客 ， 现在已经处于净亏损的状态 。 8月底央行推出住房贷款“新政” ， 将个人住房贷款的利率与LPR挂钩 ， 即住房按揭贷款的利率不能低于对应期限的LPR利率 ， 而二套房的利率在此基础上增加60个基点 。

有人说2015年之前买房 ， 首付是一道坎 ， 但是到了2015年之后 ， 月供成了一道大坎 ， 因为首付往往可以通过买几套老房子来凑 ， 再不济就六个钱包 。 现在北上深之类好一点的房子动辄就要千万 ， 就算首付一半 ， 剩下的500万分30年 ， 每个月也要2.5万的月供 。 即使是一般的房子 ， 也要几百万 ， 每个月的月供也要一万好几千元 ， 压力可想而知 ， 每个月都要收入两万以上才能基本维持生活 ， 但是 ， 有多少人能每个月都收入两万以上？因此 ， 对那些普通的投资者来说 ， 不是要赚多少钱 ， 目前的困难是如何尽快解套 ， 但是 ， 在房价不涨之后 ， 琢磨着赚钱的人应该不多了 。

我国目前的租售比在1:100—1:200之间 ， 投资的回报率极低 ， 贷款购房的成本在5%左右 ， 这样下来贷款买房然后放出去收租 ， 一定是亏本的生意 。 因此 ， 投资房产用于出租 ， 绝对不是一个可行的投资方案 。 这与国外不同 ， 国外的租赁市场非常发达 ， 私有住房率也相对较低 ， 但是 ， 租金的回报率却很可观 。

但是 ， 我国的情况远不止这么简单 ， 楼市投资没有机会了 ， 其中一个主要标志就是租售比太低 ， 投资租房就是一个亏本的买卖 。 但是 ， 这个问题 ， 一时半时还真是解决不了 ， 因为 ， 这个问题牵涉到的不仅仅是楼市的问题 ， 还有金融政策问题 ， 以及宏观经济的问题 ， 甚至也涉及到社会问题 。 社会要稳定 ， 经济要发展 ， 就需要一个积极的金融政策支持 。 在高增长的经济发展下 ， 货币利率就不能小 ， 自然投资的资金成本就高了 。 在人们的收入增长远远低于资金成本增长的情况下 ， 就不会有大的租赁市场投资 。 而因为房价不涨 ， 就必然将通常的楼市投资客逼出市场 ， 这正是当前楼市的一个基本状况 。