----10年后 ， 房子会“继续畅销”还是“备受冷落”？经济学家道明趋势//----

"multi_version":false不管再乐观的购房者 ， 也得承认一点：现在的楼市 ， 跟以往已经大不相同 。

以前买房靠的胆魄 ， 靠的是高杠杆 ， 只要敢把积蓄孤注一掷换成房子 ， 就能实现所谓的“阶层跃升” 。

房企也是一样 ， 有媒体做过统计 ， 选取资产规模超5000亿元的房地产企业 ， 十年时间 ， 万科总资产增长了7倍 ， 保利增长11倍 ， 绿地增长18倍 ， 恒大增长超20倍 ， 融创中国增长了30倍 。

如今 ， 我们的房产市值已经逼近了300万亿元 ， 根据经济学家梁中华的测算 ， 居民六成以上的财富跟房地产有关 ， 按申万一级行业来划分 ， 23个行业中 ， 有12个受房地产直接影响 。

从2007年到2017年 ， M2（流通中货币）的均值增速为15% ， 同期房价上涨的幅度也趋近于这个速度 ， 也就是说 ， 人们把房产当成了金融投机品 ， 而不是用来居住的消费品 。

简单总结一下：年均15%的涨幅（与M2相匹配） ， 300万亿房产市值 ， 6成以上的家庭财富 。

但是 ， 现在的楼市 ， 靠房产实现赚钱目的 ， 已经可望而不可即 。

一方面 ， 是棚改总量下降 ， 造成三四线楼市需求持续降低 ， 另一方面 ， 是一二线楼市的赚钱效应几近消失 。

经济学家梁中华近日指出 ， 如果房价不涨 ， 那么买房者或有房者其实每天都在亏钱 。

百城房价统计中 ， 有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6% ， 即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算 ， 在这些城市拿着房子都是亏钱的 。 而且绝大部分小城市租房市场很小 ， 房屋空置率高 ， 租金收益几乎可以忽略不计 。

照这样的形势 ， 10年后 ， 房子会“继续畅销”还是“备受冷落”？

我们可以从以下几个方面展开分析 。

第一 ， 人口从“数量型”到“质量型”转变 。

数据显示 ， 在1960年代 ， 我国每年出生人口数为2500万；而在1970和1980年代 ， 我国每年出生人口数为2200万；到了1990年代 ， 我国每年出生人口数为2100万 。 但是到了2000和2010年代 ， 我国每年出生人口数降至1600万 。

很明显 ， 随着时间推移 ， 新生儿的数量在降低 。

另一方面 ， 在2000年时 ， 我国每年毕业的大学生不到100万 ， 而在2018年 ， 我国毕业的大学生数量超过了1000万 ， 包括750万普通高校毕业生 ， 218万成人高校毕业生 ， 以及195万网络高校毕业生 。

这说明什么？

新生儿的数量确实在降低 ， 但受到高等教育的人口却在持续增多 ， 这就是从“人口红利”到“工程师红利”的转变 。

也就是说 ， 人口的买房需求降低了 ， 但是流入实体经济的高等级人才变多了 ， 这对楼市是坏事 ， 对新经济转型是却是不折不扣的好事 。

从这个角度来看 ， 10年后 ， 房子“备受冷落”只是迟早的问题 。

第二 ， 房地产开发模式 ， 从“招拍挂”到“租购同权”转变 。

以前房地产的开发模式 ， 是购房者低首付买房 ， 取得银行按揭款之后 ， 房企获得回款 ， 拿出一部分来加快施工 ， 再拿出一部分钱去继续拍地 。

这样一来 ， 购房者只用了一小部分的钱 ， 就能撬动巨大的房产市值 ， 开发商只需要一部分资金 ， 就能开工销售 ， 甚至继续扩张 。

因此 ， 各城市进行土地开发、招拍挂 ， 将“生地”整成“熟地” 。 对市场最乐观的开发商能够承受更高的地价 ， 形成土地“价高者得”的准则 。