未来 ， 包括郑州在内的一二线城市势必同步国际 ， 公寓的发展必然不断注入新鲜的理念 ， 带来产品和服务的升级 。 说白了 ， 公寓产品 ， 最重要的不只是产品 ， 管理和服务才是公寓的核心 。 无论哪类公寓产品 ， 只要能给租户 ， 给用户 ， 给住户提供人性化的服务 ， 让他们满意 ， 公寓口碑就能提高 ， 租金就能提高 ， 收益就能提高 。

?管理与服务才是公寓核心价值

现代人 ， 尤其是年轻人越来越会享受生活 ， 即便租的房子也不例 ， 因此 ， 公寓的运营显得越发重要 ， 大势所趋之下 ， 运营型公寓应时而生 ， 最典型是长租公寓的兴起 。

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公寓的未来

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长租公寓以地产开发为标志 ， 有相对大的体量 ， 是居者有其屋的核心手段 。 从国家层面推进 ， 市场机会很大 。 短短几年间 ， 我国的长租公寓行业发展十分迅速 ， 而规模化的品牌也逐渐形成 。

8月底 ， 房企大佬们陆续披露2019年半年报 。 各家房企均对长租公寓业务表现出了巨大的信心 ， 甚至将其列为未来支撑整体业绩的重大板块 。 如万科、龙湖在报告中纷纷强调长租公寓是公司未来主航道 。

?上半年房企长租公寓持有量排行

万科、龙湖这样的大牌开发商 ， 其资本实力雄厚 ， 在房源方面也具有天然优势 。 事实上 ， 随着房地产市场迎来洗牌期 ， 今后房企拿地后的自持物业部分会增加 。 对这些拥有大量自持物业的开发商来说 ， 长租公寓是自持物业重要的去化途径之一 。
于郑州而言 ， 五大长租公寓品牌中已有三家（泊寓 ， 冠寓 ， 红璞）进入郑州 ， 其中泊寓隶属万科 ， 冠寓隶属龙湖 。 据不完全统计 ， 郑州市场上运营房间数量较多的是悦如公寓、建业旗下的魔飞公寓 ， 还有一些其它小型二手房中介机构运营 。 长租公寓的房源多来自安置房房源改造 ， 其成本较低 ， 溢价率更高 ， 不过就功能性和私密性而言 ， 公寓更具天然优势 。

?万科泊寓

目前 ， 国家对租房市场的政策也从鼓励进入扶持阶段 ， 长租公寓这片蓝海 ， 未来还会虹吸更多资本进入 。 可以预见 ， 以后开发商开发公寓产品大量持有 ， 自己运营的情况一定会大行其道 。 更有甚者 ， 国家已经推出长租公寓用地 ， 或者 ， 在土地出让时设置附加条件 ， 部分房源必须自持 。
房价暴涨的历史将一去不复返 ， 公寓作为一项固定资产 ， 更适合长期持有 ， 以其租金收益抵消前期投资 。 越来越多的公寓产品被第三方托管 ， 改造成酒店式公寓或长租公寓 ， 业主的投资回报会也越发稳定 。 而长租公寓市场在房源筛选方面 ， 像万科和龙湖的在选择标准都是比较一致的：跟着产业走、跟着轨道线走、选择各板块的核心位 。 对于有意向购入公寓的业主是个不错的参考 。

?地铁沿线公寓具有财富聚集效应

随着郑州城市的发展 ， 白领金领群体、高级商旅群体越来越多 ， 未来的公寓市场的争夺也会更加白热化 ， 如何满足人们对公寓产品的高品质需求 ， 是开发商亟待深思的问题 。 楼市下半场 ， 对于开发商来说 ， 即是机遇又是挑战 。
当然 ， 就郑州这个城市而言 ， 建立一个有序的品质的公寓买卖市场、租赁市场、管理市场 ， 同样刻不容缓 。

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