----黄金周新房遭遇滑铁卢！二手房是主场了？这样买才对…｜购房者说10.12//----

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据业内机构最新监测数据 ， 2019年国庆黄金周 ， 重点10城新房销售面积为77.22万平方米 ， 较2018年同期下降8.1％ ， 10城新房成交量更创下近5年来新低 。

业内专家指出 ， 一方面 ， 在“房住不炒”调控氛围下 ， 购房者观望情绪浓厚 。 另一方面 ， 随着楼市黄金时代褪去 ， 对楼市的关注度降低 。

中国指数研究院（简称“中指院”）常务副院长黄瑜表示 ， 今年黄金周 ， 国内房地产市场整体需求不及预期 。 一线城市商品住宅成交面积调整幅度较大 ， 北京、上海、广州销售规模同比均出现下滑 ， 深圳受益于供应改善 ， 加之去年同期基数较低 ， 成交规模同比增幅显著 。

二线城市继续呈现内部分化格局 。 黄瑜介绍 ， 武汉、宁波、苏州、南宁等地因前期需求释放较快 ， 当前活跃度有所下降 ， 市场出现阶段性调整 。 温州、福州等地市场规模经历持续深度调整后 ， 伴随近期优质项目集中上市 ， 购房需求较高 ， 成交规模回升 。 三四线城市中 ， 扬州受去年同期低基数影响 ， 同比增幅显著 ， 但惠州、韶关、东莞仍有下行压力 。

中指院认为 ， 四季度房地产市场调整幅度将在供需拉锯状态下略有扩大 。 考虑到近期房企的积极营销势头 ， 四季度房价涨幅或进一步回落 。 今天的购房者说 ， 阿福集中回答一下群内咨询较多的三个城市的房价走势 。

01/重庆二手房开始跌了 ， 现在入手还是年底入手？

2019年 ， 分化是重庆楼市主旋律 。

这段时间 ， 重庆楼市有点冷 ， 出现了一些卖不动的滞销盘 ， 在以前的网红板块中央公园、照母山、西永、茶园 ， 到处都有小蜜蜂开始活跃起来 。 但市场上出现了不少“秒光盘” ， 像前不久开盘的融景城、江北嘴壹号院 ， 卖得都不错 。

其实 ， 这样的分化不仅仅出现在新房市场 ， 二手房市场同样如此 。

9月15日 ， 国家统计局发布了2019年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据 。

重庆二手住宅价格8月 ， 不仅没涨 ， 还环比下跌0.4% ， 是70个城市中房价下跌的20个城市之一 。 和去年同期相比 ， 同比上涨仅4.6% ， 按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算 ， 重庆的二手房 ， 过去一年其实是在亏钱的 。

那么为什么重庆二手房就卖不出去呢？

除了购买基数减少造成整体市场下滑以外 。 二手房无人问津的原因就是买房的人都去买新房了 。

现在新房的户型、物业等都很好 ， 相反 ， 许多老旧的二手房要么环境差 ， 要么就是物业不好、房屋条件差 ， 而优质的二手房价格又相对昂贵 ， 除此之外 ， 购房者还要承担二手房暗病等风险 ， 价格和居住条件也不能两全 ， 于是 ， 客户大多买新房而不是二房 。

二手房房价的下跌并不意味着房市就有所转冷 ， 或许房市有其自身规律 ， 或许这才是重庆二手房市场的真实状况 。 重庆的房地产产业结构和城市能级划分都和头部一线城市仍有较大差距 。

随着重庆的两年限售政策开放 ， 大量的二手房将陆续进入市场 ， 二手房市场的竞争将更为激烈 ， 价格短期内上涨乏力 。 而在新房市场方面 ， 8月整体呈现“复苏”苗头 ， 量价持续温涨 ， 预计在“金九银十”的节点作用及各楼盘优惠幅度的刺激下 ， 后续持续回暖可能性较大 。

由此 ， 在重庆下半年的楼市中 ， 新房与二房市场“正七负八”的温差肯能会继续拉大 。