----10年后 ， 房子“更便宜”还是“更贵”？买房后悔？内行“10字”回应//----

"multi_version":false这两天看到了一份报告 ， 是经济学家任泽平对未来10年住房需求的预测 。

他提到了几个数据：2019-2030年 ， 全国自住房需求年均11.7亿平 ， 超过2013年全国商品住房销售面积11.6亿平 。

其中 ， 2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分别为13.6亿平、11.6亿平和11.0亿平 ， 相当于2016、2013和2015年全国商品住房销售面积 。

注意 ， 他说的是年均 ， 每年都有11亿平米的住房不愁卖 。

乍一看 ， 这个数字挺高的 ， 把未来十年的住房需求加起来 ， 甚至超过了100亿平米 。

很多人会有疑问 ， 我们能住得了这么多房子吗？

这个问题是见仁见智的 ， 要知道 ， 去年房地产市场的销售面积达到了17亿平米 ， 按年均11.7亿平米比较的话 ， 确实不算太高 。

但是 ， 有了这么多住房需求 ， 房价就一定会上涨吗？房子一定会更值钱吗？10年后 ， 房子会“越来越便宜”还是“越来越贵”？

我们先从以下两个方面展开分析 。

第一 ， 人口流动格局变化 ， 大城市年轻人增多 ， 小城市的年长农民工“回流” 。

房地产长期看人口 ， 中期看供需 ， 短期看金融 ， 这个准则再过十年也不会变 ， 只有常住人口持续涌入 ， 才能有充沛的购房需求 。

举个例子 ， 上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示 ， 13个城市步入了“超高房价”行列 ， 另外还有12个城市的房价步入了“过热”区间 。

按划分标准 ， 大于两万一平米 ， 即为“超高房价” ， 介于1.4万元-2万元/平方米的房价定义为“高房价” 。

在超高房价名单中 ， 京沪广深赫然在列 ， 还有厦门、杭州、福州、南京、苏州 ， 更有三亚、珠海、东莞、燕郊等“外溢”区域 。

这些地方凭什么房价这么贵？就是因为年轻人源源不断的流入 ， 京津冀、长三角、珠三角城市群的联系也日益紧密 。

事实上 ， 未来十年的人口流动 ， 还隐藏了一种变化：年龄结构 。

经济学家李迅雷指出 ， 以2018年为例 ， 东部地区的农民工数量减少185万人 ， 东北地区农民工数量减少9万 ， 而中西部地区则增加378万 ， 呈现“孔雀西南飞”的特征 。

专家认为：中低收入群体或许正在向西南方向回流 。

包括四川、云南、安徽、广西、江西、湖南、海南等省 ， 用电量相对增速较高 ， 反映了较为明显的经济活跃程度 ， 这对中低收入群体具有较强的吸引力 。

这些人为什么回到家乡？答案很简单：年龄大了 ， 不符合高薪技工的条件 ， 还不如回家 。

也就是说 ， 以后的人口流动 ， 是年轻人往外走 ， 往大城市持续涌入 ， 年岁渐长的农民工、低收入者“回流” 。

这“一进一退”的格局转换之下 ， 中小城市的老年人增多是必然 ， 购房需求日益减少 ， 大城市的年轻人会继续“扎堆” ， 对婚房、学区房、刚需房、小户型的需求会越来越大 。

也就是说 ， 10年后 ， 小城市房子会“更便宜” ， 而这些已经迈入高房价区间的热点城市 ， 房子依然会很贵 。

第二 ， 货币与楼市关系的转变 ， 增速下降 ， 资金不再一味的流入房地产 。

关于货币与楼市的关系 ， 我们可以看一组数据 。