1990-2000年 ， 广义货币M2增加了8倍 ， 用CPI衡量的物价 ， 上涨了101% 。

从2001年至2018年末 ， 18年的时间里 ， M2增加了11.5倍 ， 但CPI上涨不足50% 。

为什么这18年里 ， M2增速又提高了不少 ， 我们却感受不到物价有多大变化呢？即便包含人力成本的餐饮、维修、家政之类的工作更值钱了 ， 但电子产品、规模化生产的流水线产品 ， 反而实实在在的降价了 。

原因就是住房市场化后 ， 多出来的钱 ， 都流入到了房地产当中 。

这就是货币带给房子实实在在的变化 ， 购房者已经把货币损失掉的购买力 ， 当成了房子的潜在收益 ， 这样一来 ， 房子肯定是越来越贵了 。

但是 ， 未来十年 ， 货币与楼市的关系即将发生转变 。

一方面 ， 是货币发行的增速下降 。

经济学家姜超此前指出 ， 从近两年的数据可以看到 ， 银行理财、信托、券商资管等影子银行的规模都开始下降 。 从商业银行总资产来看 ， 2018年同比增速仅为6.8% ， 创下有史以来的最低增幅 ， 不到过去10年增速均值的零头 。

货币低增速的趋势得到延续 ， 没有那么多钱流入到楼市中 ， 房子想变得更贵 ， 也就无从谈起了 。

更重要的是另一方面 ， LPR新规落地后 ， 资金不再一味流入房地产 。

自10月8日起 ， 买房贷款利率政策发生变化：新发放商贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点 。

我们可以参考9月20日公布的新一期贷款市场报价利率 ， 1年期LPR为4.2％ ， 5年期为4.85％ 。 相比前值 ， 1年期LPR下降5基点 ， 连续第二次下降；5年期以上LPR ， 没有任何变化 。

从已经实行的情况来看 ， 各个城市房贷利率也很平稳 。

值得注意的是 ， 1年期LPR实实在在的下降 ， 更有利于实业的融资成本降低 ， 而5年期以上的LPR ， 是房贷利率参考的标准 ， 丝毫没有被撼动 。

说白了 ， LPR充当了“一面墙” ， 未来10年的货币 ， 重点倾斜领域是制造业、实体、新经济、基建、工程机械、建材 ， 房企和购房者想利用低利率的环境撬动高杠杆 ， 可以趁早放弃了 。

对购房者来说 ， 假如已经有了自住房 ， 还想入市投机 ， 可能会后悔 。

在年初的亚布力中国企业家论坛年会上 ， 房地产内行冯仑“透底”：人口出现了倒金字塔结构 ， 到了90后、00后的爷爷奶奶都没有了的时候 ， 又会多出来多少房子？

既然供给都不是问题 ， 房价也自然就不是问题 。

因此 ， 冯仑认为 ， 今后要担心的不是房价过高 ， 而是过低 ， 不是买不起 ， 而是卖不出 。 现在房子挂出去 ， 能卖出去吗？都操心卖不出 。

“今后要担心的是卖不出” ， 这10个字 ， 是对10年后房子更便宜还是更贵的“回应” 。

房价高高在上的城市只是极少数 ， 而大部分城市都会步入“稳中有降”的趋势 ， 人口流动和货币这两个因素 ， 决定了房子未来不会变得“越来越贵” ， 而是“越来越便宜” 。