----楼市揭开“谜底”！62%底价成交 ， 二手房七五折 ， 业内人：刚开始//----

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从年初至今 ， 楼市的走势 ， 仿佛是一个谜 ， 全靠大家去猜 。

一方面 ， 调控从松到紧 ， 不过几个月的时间 ， 变化太快 。

在年初 ， 放松购房者门槛的城市不断增多 ， 石家庄实行零门槛落户 ， 西安进一步把门槛放宽至在校大学生 ， 房企融资额单月突破千亿 ， 长三角几大热门城市出现了“抢房潮” ， 地王遍地开花 。

在5月份和6月份 ， 房地产资金面由宽松到收紧 ， 房贷利率连降四个月之后 ， 多个城市上调至15%以上 ， 房企融资规模甚至创出了2017年以来的新低 。

到了最近几个月 ， 热点城市调控政策再升级 ， 苏州再度升级调控 ， 非户籍家庭在苏州市区、昆山、太仓购买首套房 ， 3年内需连续缴纳2年及以上社保 ， 新房、二手房限售区域皆扩容至苏州市区范围 。 因近期房价大幅上涨 ， 大连、洛阳相继落地限价令 。

另一方面 ， 房价依然平稳微涨 ， 房企业绩节节攀升 ， 似乎不受影响 。

国家统计局上个月公布的8月份70城房价数据显示 ， 一二线城市房价环比涨幅较上月略有回落 ， 三线城市房价环比涨幅微增 。

因为9月份的数据还没出来 ， 我们参考前几个月的数据 ， 新建商品住宅环比价格上涨城市都在40个城市以上 ， 上涨城市的数量虽然有下滑 ， 但整体上平稳微涨仍是主要趋势 。

开发商的日子似乎过得也不错 。

绝大部分房企 ， 目前毛利率依然能维持在20%以上 ， 整个9月份 ， 加上黄金周 ， 房企大力促销的效果明显 ， 恒大创出历史最佳单月业绩 ， 碧桂园销售额环比大增40%以上 ， 看起来非常强劲 。

也就是说 ， 调控带来的收紧气氛 ， 和很多购房者的感知是矛盾的 ， 因此 ， 大家对后市的观点才出现了各种分歧 ， 都在“猜谜” 。

到了10月份 ， 有两个消息表明 ， “谜底”该揭晓了 。

第一 ， 10月上旬 ， 土地市场再次降温 ， 62%地块底价成交 。

中原地产研究中心13日的统计数据显示 ， 十一后首周全国土地市场明显降温 。 按照热点地块前50宗情况计算 ， 共有31宗、占比高达62%的地块是底价成交 ， 而此前9月为40%左右 。

在地价最高的50宗地中 ， 溢价率超过50%的地块只有1宗 ， 溢价率超过10%的只有11宗 ， 均是年内最低记录 。 整体看 ， 全国土地市场降温现象已经明显出现 。

从40%扩大到62% ， 一个月的时间 ， 蔓延的趋势有增无减 。

底价拿地增多了 ， 流拍地块增加也难以避免 ， 中原地产数据显示 ， 9月份 ， 房企拿地数据方面出现了较为明显的下降 ， 主要房企拿地明显减少 ， 国内只有8家开发商拿地金额超过了50亿元 ， 其中最高的是万科150亿元 ， 其次是保利92亿元 ， 金茂68亿元 ， 新鸿基66亿元 ， 华润64亿元 。

更令人关注的是 ， 70大中城市的经营性土地流标土地明显增加 ， 总数达72宗 ， 为年内最高 。

第二 ， 热点城市的二手房价持续回落 。

据财经网10月15日报道 ， 杭州某中介一套128平米的房源 ， 挂牌价从之前的629万降到598万 。 也有的房东急用钱 ， 直接从300万降到226万 ， 等于打七五折 。

去年上半年开始 ， 杭州二手房价格达到阶段高点以后 ， 房价逐步回落 。

二手房成交量方面 ， 今年三月份有8000套 ， 八月降到了7000套 ， 九月只有6000套 。 统计显示 ， 杭州挂牌二手房挂牌量已经突破94000套 ， 且目前还在增加 。