作为新一线城市的南京 ， 在第四季度之初释放此信号 ， 其背后意义值得寻味 。

首先 ， 近期各地房企打折促销战仍在持续 ， “金九银十”去化不理想 ， 那么就导致四季度库存压力开始增大 ， 这时房企更需要为了年底业绩积极销售 ， 热点城市局部区域略有松绑 ， 无疑是有助于活跃成交的 。

其次 ， 本次放松是有条件限制的 ， 针对特定区域和特定群体的放松不仅能稳定市场防止房价过快上涨 ， 还利于保持后续房产交易的活跃性 。

最后 ， 我们认为这次六合放松也是在“房住不炒”和“一城一策”指导下地方市场的积极探索和尝试 ， 在“三稳”的基础上 ， 如果地方库存和销售压力继续增大 ， 不排除后续松绑的可能 。

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为什么是六合放开限购？

1、基于精准调控的背景 。

国庆后LPR正式实施 ， 代表楼市正式进入了精准调控的时代 ， 根据贷款人的实际情况和市场的动态情况决定房贷利率 ， 体现的是政策的“灵活性”；同理 ， 在这个背景下 ， 对于南京郊区市场（如先前的高淳 ， 现在的六合） ， 去库存压力较大 ， 因此“以区域施政” ， 符合精准调控的要求 ， 和稳地价、稳房价、稳预期的调控思路并不相悖 。

2、基于导入人口推动当地产业发展的考虑

事实上 ， 南京首个放开限售的区域是于今年6月率先放开限购的高淳区 ， 当时也引发了业内普遍的关注、解读 ， 更是有不少房产销售从业人员以此为据表达“房价即将大涨”的语言 ， 事实上 ， 限购放开对近4个月的高淳楼市成交、价格影响十分有限 。

早在6月高淳放开限购的时候 ，

南京某郊区“两落地一融合”办公室工作人员曾分析 ， 优质科教资源都在主城 ， 海外高层次人才团队都愿意落户主城 ， 主城高新区愁的是孵化项目没有空间转化 ， 郊区却面临“吃不饱”的窘境 。

这样的分析不仅解释了当时为何高淳放开限购 ， 同理也在今天印证了六合放开限购的背景 。

3、继高淳后 ， 六合自住的买房需求也消耗的差不多了 ， 需要新鲜血液

南京调控时间、力度事实上一直在全国范围内算比较严格的 ， 经过这段时间 ， 六合本地自住、改善需求、以及南京主城外溢的投资需求也逐步消耗 。

尤其六合在江北以北 ， 其实一部分也在江北新区版图以内 ， 江北新区的核心区、商务区楼盘数量本身就不少了 ， 但是目前均价和总价都不低 ， 对于不少外地人口来说 ， 目前的江北新区房价趋高 ， 这部分低预算的“新鲜血液”不如由六合去承载 ， 对江北新区的人口、产业导入既是一个补充 ， 也是一个帮助外地人在南京“曲线救国”式的落户和入住方式 ， 作为有地铁、有配套、有产业的区域 ， 先进六合实现上车 。

更多的是提前布局未来的意味 。 短期内对于房价的提升意义不大 。

说完六合 ， 我们再来说说为何南京房价最终不会随着限购的放开上涨呢？

1、主城区成交量大涨 ， 无需放开限购和提振房价 。

在刚刚过去的9月 ， 南京楼市共计迎来60余次楼盘开盘 ， 共计约1.2万套新房入市 。 相较于前三年同期 ， 今年九月南京新房上市量创下四年来新高 。 并从2017年以来实现三年连涨 。

根据南京网上房地产统计数据显示 ， 截止到2019年9月30日20点 ， 南京9月累计新房成交量为9683套 ， 环比2019年8月（南京新房成交4842套）上涨99.97% ， 同比2018年9月（南京新房成交3981套）上涨143.2% 。

同时 ， 国庆节期间 ， 南京楼市在没有新开盘的情况下 ， 共计成交新房718套 ， 环比2018年国庆期间的154套 ， 成交量暴涨366% ， 比2017年的575套也高出143套 ， 为2016年重启限购以来南京楼市黄金周第二高数据 。

2、人口增长居全省之首 ， 主城区无人口导入需求