----今明两年放弃买房 ， 会“占便宜”还是“踏空房价”？经济学家讲透//----

"multi_version":false这些年 ， 我听到了太多“后悔没买房”的故事 。

故事的模板都一样 ， 先回顾3年前乃至10年前 ， 自己在某个城市看到了XX楼盘 ， 比现在至少低一倍 ， 要么是自己犹犹豫豫 ， 要么是笃定房价会下跌 ， 最终与房子擦肩而过 。

顶着新一线、二线、国家中心的城市名号 ， 这些地方变得越来越高冷 ， 现在想抽身而退 ， 忽然发现 ， 连这座城市郊区的房子都买不起了 。

数据是冰冷的 。

1998-2018年 ， 20年的时间中 ， 全国均价从1854元上涨至8542元 。 从2004-2017年 ， 13年的时间 ， 我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元 ， 增幅达13.7倍 。

但是 ， 每个讲述此类故事的购房者 ， 真的都没房子住吗？

当然不是 ， 不少人在老家地市、县城有房 ， 再不济 ， 在农村老家也有洋气的小楼 ， 只是看别人买了就赚钱 ， 买了就能在大城市扎根 ， 说起来倍有面子 ， 所以自己也要有 。

所以 ， 问题的根本 ， 不是没房子住 ， 而是人人都想往大城市挤 ， 买房也不是为了自住 ， 而是怕房价涨到彻底买不起 ， 先下手为强再说 。

站在2019年四季度的时间节点 ， 同样的剧情 ， 还会不会上演？

或者说 ， 坚持两年不买房 ， 会“独善其身”还是“吃闷亏”？会“占便宜”还是“踏空房价”？

我们不妨从以下几个方面展开分析 。

第一 ， 棚改缺失的影响何时显现？

原来的棚户区改造 ， 只给房子不给钱 ， 就算有补助 ， 大部分也是过渡费之类的“小钱” ， 这种安置方法 ， 因为回迁房大部分不会入市流通 ， 拆迁户只能把房屋出租或低价转让才能赚钱 ， 不会对当地楼市的流通体系造成冲击 。

但是 ， 从2016年开始 ， 拆迁给了大量的现金补贴 ， 同时不再安置房屋 ， 拆迁户猛地拿到一笔远超自己房屋价值的资金 ， 换做是谁 ， 都会在房地产市场大肆“扫楼” 。

这样一来 ， 库存积压再多的城市 ， 在短期爆发出的强大购买力催动下 ， 也会变得“供不应求” 。

而在2019年初 ， 财政部公布全年棚改计划开工目标285万套 ， 较2018年实际完成规模（626万套）减少54% ， 开工目标普遍下降 ， 理论上来说 ， 将会对楼市形成拖累 ， 可现在来看 ， 影响似乎还没有显现 。

原因有很多 ， 有房企加快施工、棚改投资前移等多种因素 ， 但是 ， 早则2020上半年 ， 晚则下半年 ， 棚改的影响必然会显现 。

最直观的影响 ， 就是销售面积下降 ， 成交量回落 ， 从棚改的角度来说 ， 今明两年放弃买房 ， “独善其身”的可能性会更大 。

第二 ， 未来的人口流动趋势 。

人口流动的格局已经越来越清晰 ， 有人戏称为“孔雀东南飞”的现象 。

从城市群来看 ， 东部沿海地区仍是吸引人口流入的主力 ， 其中以粤港澳大湾区最具人气 ， 而像长江中游、成渝及中原等中部和西部城市群 ， 还处于人口净流出的状态 。

粤港澳地区在吸引年轻人方面独具优势 ， 但受教育程度不及长三角城市群 ， 从分省情况来看 ， 广东和浙江两省对于流动人口的吸引力位居前列 ， 而像北京和上海由于户籍限制的存在 ， 使得其对外来流动人口的吸引力逐渐减弱 ， 常住人口增速偏慢 。

也就是说 ， 年轻人在往广州、深圳方向奔跑 ， 高学历人才则更倾向于沪苏宁杭等城市 。