----任泽平论楼市：房价不是由当地居民收入水平决定的//----

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每一个买房人都想搞明白房价是什么原因造成的 ， 在上涨的阶段 ， 上涨的理由是什么 ， 在下跌的阶段 ， 下跌的原因是为何 。 都想能提前把握住房价的每一次变化 ， 以期能在每一个拐点抓住机会 。

最贵经济学家任泽平的观点得到了大家的认可 ， 那就是长期看人口 ， 中期看土地 ， 短期看金融 。 从目前来看 ， 长期影响房价的因素 ， 人口红利已经消失 ， 新生儿创新低 ， 连结婚率都创出了新低 。 中期土地供应看 ， 自然资源部的要求是 ， 根据商品房供求进度灵活调整 ， 也不具有了让房价上涨的基础 。 从短期金融政策来看 ， 不管是房企的融资还是居民借贷一天比一天更难 。

从当前楼市的表现来看 ， 各地一波更比一波强的优惠打折已经证实楼市转冷的事实 。

另一个侧面反应楼市降温严重的信息便是 ， 近日南京、天津在部分区域以人才引进或承接产业转移而间接放开限购的政策出台 。 武汉、贵阳、合肥部城市放松公积金促进买房 。 这充分表明当前楼市真得不行了 ， 房价已经处于下降或大降的边缘 。

尽管房价开始出现下降 ， 很多人还是说买不起房 ， 再降20%也买不起房 。 为什么会是这种情况 ， 这与大家的收入直接相关 。 富人买房如买白菜 ， 穷人买房掏空六个口袋 。 富人买房多套空置等待涨价升值 ， 穷人经几代人共同奋斗 ， 终于交清首付买一套 ， 这就是区别 。

是否能买得起房 ， 国际上有一个指标叫做房价收入比 。 在欧美发达国家 ， 如果房价收入比超过6就认为存在房地产泡沫 。 而我们的一二线城市的房价收入比普遍在12以上 ， 最高的城市如深圳、北京、上海超过了30 。 为什么房价还是这么坚挺 ， 韧性十足 。

最贵经济学家 ， 任泽平有一个合理的解释 。

任泽平认为：“由于大量人口迁入 ， 一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的 ， 而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的 。 因此 ， 一二线城市房价收入比难以衡量支付能力 。

是的 ， 本地居民的收入水平并不会因房价的变化或楼市的成交量的变化而出现工资的上涨或下降 。 但是 ， 由于外地富人的迁入 ， 有钱人买房增多 ， 而供应不能及时跟上 ， 那么房价上涨就理所当然 。 例如 ， 重庆市 ， 近两年居民的收入虽小有提升 ， 但与房价翻倍上涨比较 ， 差距巨大 。 重庆在限购之前 ， 大量浙江、上海等外地人涌入重庆抢房 ， 在上海、深圳、浙江人眼中 ， 重庆的房价真便宜 ， 所以 ， 在2016年的时候 ， 很多人打飞的来重庆抢房 。 当这一批人不再具备购买力 ， 而本地收入却没能及时跟上 ， 那么重庆的房价就会进入下行通道 。 特别是外地人以炒房为主 ， 不会自已居住 ， 从今年开始 ， 两年限售期满 ， 大量二手房上市抛售也会进一步促进重庆的房价下跌 。

总体来看 ， 任泽平关于一二线房价不再由当地收入水平决定既有理论基础 ， 也有事实依据 。