----楼市格局已定 ， “先买房”或“再等等”？3大现状、趋势道破答案//----

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房子对于国人的重要性不言而喻 ， 受传统观念影响 ， 大家都把房子作为成家立业的基础 ， 尤其是过去20年 ， 房子又与户籍、教育、婚姻等直接挂钩 ， 所以买房一直都是头等大事 。 当然 ， 这种买房热情也无形中推高了房价的上涨 。 根据统计 ， 商品房市场走过20年 ， 过去10年房价涨幅是相对比较明显的：从2008年-2019年 ， 全国平均房价从3800元到今天已经逼近9000元大关 ， 上涨2.4倍左右 ， 北上深等一线城市甚至从1、2万左右上涨到5、6万 ， 涨幅在5倍左右 。

基于房价上涨的事实 ， 越来越多的人通过买房实现了财务自由 ， 所以除了自住 ， 炒房囤房客也不断加入买房行列 。 对此 ， 有专家表示目前房子已经够30亿人居住了 ， 而我国现有人口共14亿 ， 所以房子已经过剩了 ， 未来房价可能会因为供大于求而越来越便宜 。 此外 ， 目前国家调控楼市的决心和力度都比较大 ， “金九银十”这一传统旺季也明显成色不足 ， 所以无论是从短期看还是从长期看 ， 虽然目前房价水平整体平稳 ， 但继续上涨的动力似乎都大大削弱了 。

正因如此 ， 目前楼市基本分成了两大主流“派别” ， 一方认为现在不可以买房 ， 主要理由就是目前房价到达了历史高点 ， 房子也已开始过剩 ， 出生率也呈现下滑迹象 ， 所以未来房子会供大求；另一方则认为现在仍旧可以放心买房 ， 主要理由就是钢筋、水泥、地价、施工费等都呈现上涨态势 ， 房价很难下跌 ， 所以如果现在不买房 ， 未来可能更买不起 。 那么 ， 你认为 ， 现在到底该“买房”还是“再等等”呢？笔者认为 ， 我们不妨先看看楼市四大现状及发展趋势 。

当前楼市环境、及未来可能的发展趋势

第一 ， 住房空置率水平相对较高 ， 房地产税、空置税出台是大势所趋 。

正如我们在上文所说 ， 目前整体不缺房子：从居住面积看 ， 根据国家统计局数据显示 ， 截至2018年 ， 我国城镇居民人均住房建筑面积39平方米；从户均套数比来看 ， 截至2018年 ， 我国常住城镇人口增加到了8.3亿人 ， 户均套数也超过了1.1 。 不过 ， 总量虽然够了 ， 但不少人被平均了 ， 这也是住房需求比较旺盛的原因之一 。 恒大经济研究院院长任泽平表示 ， 最高20%的家庭户拥有约40%或更多的住房 。 无独有偶 ， 西南财经大学的一份报告也显示 ， 目前主要城市的空置率为22%到26% 。 因此 ， 在笔者看来 ， 供需不平衡是房价走高的重要原因之一 ， 随着存量房市场的到来 ， 通过房地产税、空置税等把闲置的房产推向市场或是大势所趋 。

第二 ， 房地产市场出现分化 ， 涨跌并存或是未来房地产市场的基本格局 。

根据国家统计局数据显示 ， 截至2018年 ， 我国常住人口城镇化率为58.52% ， 所以要达到发达国家75%的水平 ， 大概还需要15到20年 ， 这意味着未来还有大概2亿人口要进城 ， 那么 ， 这些新增人口会流入哪些城市呢？今年 ， 国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》 ， 明确要培育和发展都市圈、城市群 ， 而且还将不断降低或者放开大中城市的落户门槛和限制 ， 因此未来新增人口的80%大概率会进入经济发达、就业机会更好的都市圈 ， 这里的房价整体依然会保持稳中有涨的局面 。 反之 ， 人口流出、就业机会比较少的城市 ， 房价可能会逐渐失去支撑 。 因此 ， 随着楼市继续分化 ， 涨跌并存或是未来房价的基本格局 。

第三 ， 居民家庭杠杆率水平较高 ， 未来房价大涨的空间和概率不断降低 。

从2008年到2018年 ， 我国居民杠杆率上升35.3% 。 同时 ， 资料显示 ， 目前77%的家庭财富是房地产 ， 23%是金融资产 。 其实 ， 对于这一点 ， 大家都有深切体会 。 过去10多年 ， 受房价只涨不跌观念的影响 ， 不少人有钱没钱都会买房 ， 所以房子已经成为了家庭的主要消费品之一 ， 大家的财富慢慢的也与房子捆绑在了一起 ， 正因如此 ， 未来很难再有足够的财力去买房 ， 就算买得起 ， 房贷未必还得起 。 此外 ， 当前房地产已经趋于饱和 ， 该买房的基本都买了 ， 需求空间正在慢慢减弱 ， 而且在推动脱虚向实和稳步去杠杆的调控背景下 ， 炒房者也很难再投机取巧了 。 因此 ， 未来房价大涨的概率不断缩小 ， 像过去那样翻个几倍的可能性更不现实了 。