----房价“窗户纸”被捅破？楼市3大信号袭来 ， 马云、李嘉诚早有“忠告”//----

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从1998年进入商品房时代开始 ， 房地产市场已经走过了20个年头 ， 在这个过程当中 ， 房地产行业慢慢形成了越来越重要的地位 ， 不仅是国民经济的重要支柱产业 ， 而且也是家庭财富的主要象征 。 但是 ， 不可否认的是 ， 房地产行业也吸引了大量的资本和资源流入 ， 从而对消费和其他的实体行业产生了一定的挤压效应 。 因此 ， 从2016年开始 ， 国家多次明确房住不炒的定位 ， 到了2019年 ， 国家再次表态不把房地产作为短期刺激经济的手段 ， 由此可见 ， 本轮楼市调控与以往已经大不相同 ， 特别是在防控房地产金融风险的大背景下 ， 房地产行业慢慢到了捅破“窗户纸”的时候 。

第一 ， 继房贷利率迎来LPR之后 ， 住房贷款再迎收紧信号 ， 炒房客难再投机取巧 。

众所周知 ， 针对10月上旬 ， 最大的楼市消息莫过于房贷利率取代了传统贷款利率：以最近一个月相应期限LPR为定价基准加点形成 ， 包括1年期和5年期以上两个品种 ， 首套房贷款利率不低于相应期限LPR ， 二套房不低于相应期限LPR加60个基点 。 根据过去两个月份的报价来看 ， 5年期以上LPR维持在4.85% ， 1年期虽有变动 ， 但基本保持在4.20%-4.25%的水平 。 目前 ， 根据已明确加点下限的城市来看 ， LPR与传统的贷款利率相差无几 ， 甚至还有上升的趋势 。

就在LPR落地不久 ， 住房贷款再迎收紧信号 。 据每日经济新闻报道 ， 中部某省联社喊话楼市 ， 房地产贷款占比高于20%的农商行 ， 不得以任何方式新增房地产贷款 ， 占比低于20%的严禁违规为四证不齐和资本金不足的房地产项目提供融资 。 笔者认为 ， 虽然9月央行刚刚释放9000亿流动性 ， 但显然对楼市的利好十分有限：不仅房贷利率没有下调可能 ， 房企融资依然收紧 ， 显而易见 ， 楼市难再升温 ， 投机炒房也难再投机取巧 。

第二 ， 住房成交量趋于下滑 ， 全国各地降价声四起 ， 房价只涨不跌预期进一步扭转 。

“金九银十”本应是卖房的好机会 ， 但今年的行情显然已经失去成色 。 根据相关数据显示 ， “金九”期间 ， 广州、西安、合肥、武汉等城市住房销量环比纷纷下滑 ， 比如合肥新房网签环比下跌了46.4% ， 广州二手房环比下跌了14% 。 进入“银十”之前 ， 不少业内人士曾预测 ， 传统旺季叠加小长假 ， 楼市或会迎来一波成交小高峰 ， 但结果显然并没有 。 以北京为例 ， 2019年“银十”第一周 ， 新建商品住宅网签190套 ， 二手住宅网签仅41套 。

笔者认为 ， 伴随楼市调控政策的不断推进 ， 新房和二手房成交下滑 ， 是买房意愿下滑最直接的表现 。 正所谓“春江水暖鸭先知” ， 进入下半场 ， 不少开发商纷纷选择暂停拿地 ， 转而通过降价促销的方式来提高去化率并加快回笼资金 。 截至目前 ， 北京、合肥、郑州、武汉、济南、广州等城市都出现了降价促销现象 ， 为了完成2019年的业绩目标 ， 年底前不排除降价促销现象和力度继续增多的可能 ， 而这也会进一步扭转房价只涨不跌的预期 。

第三 ， 楼市调控继续加码升级 ， “一城一策”成为调控新常态 ， 房地产逐渐回归理性 。

根据统计 ， 2019年前9个月 ， 全国楼市调控共415次 ， 刷新了纪录 。 不过 ， 值得注意的是 ， 楼市调控趋向于双向调控 。 换言之 ， 房价平稳或者下行压力较大城市不排除出台宽松政策的可能 ， 但房价上涨幅度明显的城市仍会继续加码 。 10月初 ， 二手房价同比涨幅连续10个月全国第一的呼和浩特再次升级调控政策 ， 明确规定三套房及以上不得申请办理商业贷款 ， 以及新房预售备案价不得高于同地段、同品质楼盘上月平均销售价格等等 。