\n

为什么必须调控？因为今天人均住房已经 39 平米 ， 一线城市均价已经 5 +万了 ， 二三线城市也步入3+万水平了 。 再不调控 ， 不管是对所有买房人也好 ， 国民经济也好 ， 政府也好 ， 都会带来很多负面的压力 。 社科院报告也披露了：房地产对经济的挤压效应已经显现出来了 。

\n

\n

其次 ， 国家对房地产的定位有了明确变化：过去房地产是经济发展的得力推手 ， 但7.30政治局会议明确表示 ， 未来“不将房地产作为短期刺激经济发展的手段”了 。 明眼人都看得出来 ， 国家这次是动真格的了 ， 房地产这个发动机要被闭缸熄火了 ， 经济发展要“换动力”了 。 侧面也反映出了 ， 房地产确实郁积太深 ， 的确到了该休养生息自我修复的阶段了 。

\n

再者 ， 经历了二十多年的快车道发展之后 ， 国人的钱包被房子彻底掏空了 。 统计数据显示 ， 中国贷款买房的家庭大约有2亿户 ， 单算家里的主力“还贷”者 ， 房奴人数应该有4亿多 。 中国居民的杠杆率（债务与收入的比率）在1996年我们的居民杠杆率仅为3％ ， 到了2008年提高到18％ ， 但是截至2017年底 ， 这一数值高达56％ ， 甚至超过一些发达国家 。 中国居民部门的债务总额达到37.6万亿元 ， 贷款余额超过20万亿 。

\n

一句话总结就是 ， 杠杆不能再加了 ， 尤其是住户部门的住房贷款 ， 更不能再肆无忌惮加了 。 否则真的有可能影响整个金融大局的安稳 。 至此 ， 大家应该也能看明白 ， 为什么今年信贷环境一直在收紧 ， 尤其是开发商融资、投资炒房的资金来源监管 ， 其根本目的 ， 就是严防死守资金流入楼市 ， 稳定金融大局 。

\n

\n

很多人说 ， 我看不懂这些宏观的分析 ， 你就直接说房价未来会如何走吧 。 那我们就直接说结论：未来楼市分化会更加严重 ， 马云和任正非说的都会得到应验 ， 尤其是“房如葱”也会在很多城市上演 。 原因很简单 ， 城市化进程实质上是人口迁移的过程 ， 房地产能不能发展 ， 房价能不能继续上涨 ， 本质上是人为推动的游戏 。 没有人的城市就意味着没有一切 ， 生产制造 ， 消费建设 ， 娱乐休闲等等都不存在 ， 那这里的房地产也就毫无价值 ， 看看鹤岗、乳山、玉门 ， 就知道了 。

\n

那是否意味着房地产彻底失去投资价值了呢？房价彻底熄火了呢？当然不是！与“房如葱”并列存在的是特大、超级城市的持续繁荣发展 ， 因为这里有人口、有产业、有资源、有资金 ， 这些都是支撑房地产的重要因素 。 虽然当下调控重压 ， 北京、上海、深圳这样的国际大都市房价已经两年多没涨了 ， 甚至有明显回调 ， 但是依然无法彻底改变它价格高的现实 ， 政策只是暂时的压制需求 ， 需求并不会消失 ， 所以从这点来看 ， 未来这些城市的房产还是兼具投资价值的 。

\n

\n

每个人都要认清的现实是 ， 房地产普遍造富的时代彻底结束了 ， 我们不能再用过去的“经验”来买房 ， “高杠杆”炒房更是不可取 ， 资金成本和风险成本都是我们需要考虑的 。 对于买房自住的刚需更是如此 ， 未来5年不管房价涨跌 ， 买房的最大考量是 ， 自身是否有需求 ， 其次才是时机的选择 。 当然 ， 话说回来 ， 对于刚需来说 ， 最好的时机永远是昨天 ， 因为你没有资金优势 ， 所以不管到任何时候 ， 你都占不到房价的便宜 。 毕竟我们是生活在一个弱肉强食的“丛林里” ， 这里没有绝对的公平 。