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近年来 我国实行的房屋限购政策 使得“借名购房”事件频发 那么“借名购房”的约定是否合法有效？ “借名”购得的房子归谁所有？ “借名购房”存在哪些风险呢？

案情

2015年 ， 小梁与其妻子小黄在虹口区看中了一套房屋 ， 希望买下作为投资 ， 但两人依相关政策都属于限购对象（两人共有一套、小黄独有一套） ， 无法再行购房 。 于是 ， 小梁与小黄请小黄的父亲黄某出面买下这套房屋 。

小黄和小梁向房屋卖家支付定金后 ， 将剩余房款打入黄某银行账户 ， 准备由黄某向卖家付清后续几期房款 。 然而 ， 黄某在向卖家支付一笔房款并办理购房网签手续的当天 ， 才发现自己也属于限购对象（早年丧妻 ， 单身 ， 名下有房） 。

小黄和小梁只好临时再请小梁的母亲李某代为签订购房合同 ， 而黄某则将其银行账户下的房款打入李某账户 。 之后 ， 李某依合同向卖家付清了房款 ， 系争房屋也如约过户到李某名下 。

2017年 ， 小黄不幸病逝 。 清点小黄遗产时 ， 黄某与李某对系争房屋有了不同看法：

黄某认为 ， 系争房屋实际是由小黄和小梁借李某的名义购买 ， 购房款均来源于小黄和小梁 ， 系争房屋应归小梁和小黄共有；

李某则认为系争房屋是小黄和小梁为了孝敬李某而出资购买并赠与给李某 ， 系争房屋实际登记在自己名下 ， 也实际由李某居住、管理 ， 故应归李某一人所有 。

因二人争执不下 ， 黄某遂以李某为被告起诉至法院 ， 要求确认系争房屋属小梁和小黄的夫妻共同财产而归小梁与小黄共有 。 小梁作为第三人参加了诉讼 ， 并默默站到母亲李某一边 ， 支持李某的说法 。

黄某向法院表示 ， 若法院因“限购”政策等原因无法判决系争房屋归小梁和小黄共有 ， 则要求法院判决系争房屋的房屋折价款归小梁和小黄所有 。

小梁也表示 ， 若法院认为系争房屋归他和小黄共有 ， 他将同意接受自己在系争房屋中享有相应份额 ， 而又若最终无法将系争房屋产权确认至他和小黄名下 ， 小梁也同意以房屋折价款形式解决本案纠纷 。

审判 证据充分、事实清楚 ， “借名”买房！

一审法院认为 ， 虽然小梁、小黄与李某对系争房屋的实际归属事宜并未作出明确的书面约定 ， 但结合资金走向、房款支付等事实 ， 各方当事人提供的证据以及当事人陈述 ， 法院认为黄某主张的借名买房的可信度远高于李某、小梁主张的赠与行为的可信度 。

李某虽然辩称她和小梁、小黄之间是赠与关系 ， 认为只要其实际居住、管理系争房屋就可证明其受赠了系争房屋 ， 但基于李某与小梁系母子关系 ， 日常生活中小梁夫妻二人委托李某管理房屋未尝不可 ， 李某也未能提供其他证据证明其主张的赠与关系存在 。 故法院认定 小梁、小黄借名买房事实的存在 。

虽然小梁、小黄与李某之间系借名买房关系 ， 但是根据黄某、小梁陈述的名下产权房情况 ， 无论是以黄某名义购房还是以李某名义购房 ， 目的都是为了规避当时国家和本市的住房限购政策 ， 该借名买房的行为事实上违反了国家房产宏观调控政策 ， 不利于房地产市场秩序的稳定 ， 并且小梁和小黄当时对于可能面临的无法过户的风险应当有所预见 ， 故 难以支持黄某某主张的直接确认系争房屋产权归小梁和小黄共有的诉讼请求 。

然而 ， 小梁、小黄与李某之间确系借名买房关系 ， 虽然法院无法直接确认系争房屋产权归小梁、小黄所有 ， 但 黄某某要求小梁、小黄取得系争房屋相应折价款的诉讼请求合法有据 ， 该款项应由目前系争房屋登记的产权人李某负责支付 ， 房屋折价款金额应以房屋市场价值为依据 。 因小黄已经去世 ， 其与小梁应得利益的夫妻共同财产分割以及继承问题不属于本案纠纷的法律关系范围 ， 本案不予处理 ， 当事人如有争议 ， 可另寻法律途径解决 。 支付问题可在小黄的继承关系明确后 ， 由各继承人向李某主张其应得继承份额 。