李某不服一审判决 ， 坚持认为系争房屋是小黄、小梁赠与给她 ， 进而向上海二中院提起上诉 。

上海二中院经审理认为 ， 一审法院综合分析在案证据及当事人陈述对本案事实认定与处理结果均无不当 ， 最终驳回上诉、维持原判 。

评析 购房人为规避国家限购、限贷政策而借用亲朋好友名义购房 ， 在司法实践中并不少见 。

常见的案例中 ， 实际购房人与名义购房人会约定 ， 整个实际交易过程都由名义购房人出面 ， 而购房款则全部由实际购房人出资 。 买下房屋后 ， 也是由实际购房人实际使用房屋 ， 等到一定时候 ， 名义购房人再配合实际购房人将房屋产证上的权利人变更为实际购房人 。

当然 ， 也有实际购房人亲自出面参与交易全过程的情况 ， 而名义购房人除了被叫来在合同上签字、在产证上加名外 ， 几乎没什么存在感……

不过 ， 在法律上 ， 名义购房人其实很有存在感 。 - 问答时间 - Q : “‘借名购房’的约定合法有效？ ” A : “看情况 。 ” 今天的案例中 ， 由于系争房屋是“普通”的房屋 ， 所以“在民法慈母般的眼里” ， 实际购房人与名义购房人之间的“借名”购房行为的效力却并不“普通” 。

那么 ， 什么是不“普通”的房子呢？

比如 ， 经济适用房等政策性保障住房 ， 面向城市低收入住房困难家庭供应 。 有幸不符合这一条件的实际购房人可别打这些政策性保障住房的主意 ， 否则“借名”购房行为可就是无效的 。 而无效的结果不仅是实际购房人不可能拥有房屋所有权 ， 可能也无权像今天的案子一样找名义购房人要回房屋折价款 。 Q： “‘借名’购得的房子归谁所有？” A： “名义购房人 。 ” 在“借名购房”约定有效的情况下 ， 名义购房人在不动产登记簿完成登记、获得不动产权属证书后 ， 房屋仍是归名义购房人所有 。 只不过 ， 实际购房人可依有效的“借名”购房行为要求名义购房人在某种情况下将房子过户给自己 ， 比如实际购房人后来依政策恢复购房资格 。 也可以如今天的案例中 ， 实际购房人在仍未恢复购房资格时要求名义购房人支付房屋折价款 。 重点在于 ， 实际购房人无法以其与名义购房人有效的“借名”购房合意而直接对房屋享有所有权 。 毕竟 ， 根据《中华人民共和国物权法》的相关规定 ， 不动产登记簿是物权归属和内容的根据 ， 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明 。 Q： “实际购房人能不能以不动产登记簿有误为由申请更正登记或异议登记吗？” A:“不能 。 ” 根据《中华人民共和国物权法》的规定 ， 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的 ， 可以申请更正登记；不动产登记簿记载的权利人不同意更正的 ， 利害关系人可以申请异议登记 。 然而 ， 由于“借名”而导致的记载内容“错误”是实际购房人与名义购房人合意的结果 ， 并非登记机构的记载错误 ， 故此种情况不构成不动产登记簿记载的事项错误 ， 实际购房人无权提出更正或异议登记 。 Q:“名义购房人可以将房子擅自出售给其他人吗？ ” A： “完全可以 。 ” 毕竟完成权属登记的名义购房人是房子的权利人 ， 完全可以合法地与他人订立有效的合同而将房屋交易出去 ， 而无需实际购房人的意见 。 一般情况下 ， 实际购房人最多也只能依照有效的“借名购房”约定要求名义购房人赔偿一定的房屋折价款 ， 却无法将房子追回来 。

法官提示： “借名”有风险 1、 名义购房人不认可“借名”事实、不配合办理过户 ， 就像今天的案子 ， 亲属之间无明确书面约定 ， 名义购房人主张房子实际归其所有 ， 实际购房人出资为借贷或赠与；

2、 房屋被处理或限制 ， 如名义购房人离婚 ， 房屋作为夫妻共同财产被分割； 名义购房人死亡 ， 房屋作为遗产被继承；名义购房人擅自将房屋出售或抵押；因法律问题房屋被法院查封等 。

所以“借名购房”需慎重 ， 如果确需铤而走险采取“借名”的方式购买房屋 ， 实际购房人要谨慎选择名义购房人 ， 应当清楚所购房屋性质 ， 最好不要购买拆迁安置房、经济适用房等政策性保障住房 ， 以免发生纠纷 ， 导致房钱两空；