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， 来谈一下对度假地产的一些想法和思考 。 很多思考都是我们向甲方汇报时的阐述 。

关于你所在的城市周边的第二居所 ， 可以称“度假性房产”也可以称“微度假” 。 这里我更喜欢叫“微度假” 。

“微度假” ， 不需要舟车劳顿 ， 不用太多准备 ， 利用周末的闲暇时间 ， 开上你的“五菱宏光” 。 出离喧嚣凡尘 ， 融入到都市之外的世外桃源 ， 寻求工作与生活之间平衡的一种健康休闲生活 。

总结一下中国地产发展的这40年里 ， 历经以下几个阶段：

第一阶段：卖房子 。 初级阶段 ， 只是为卖房子而卖房子 ， 这个阶段更多的是出现在海南 。

第二阶段 ， 起步 。 中级阶段 ， 这个阶段特征是卖配套 。 从1999年到2000年初 ， 9度假的概念开始出来 ， 在整个东部沿海地区的海南 ， 北方的山东一带和长三角地区的广东 。

第三阶段 ， 是全面发展阶段 ， 从2003年到2006年 ， 这阶段的特征是卖资源 。 大多数的省份靠着当地的景区和自然资源 ， 就开发出来各种各样的度假房产 。

第四阶段 ， 是高速发展阶段 ， 从2007年到2013年 ， 这阶段的特征是卖规划和服务 。 具有代表性的还是海南 ， 比如海棠湾一带的度假房产 。 从2010年颁布国际旅游岛的国家战略后 ， 作为一个代表性的阶段 。

第五阶段 ， 从2015年开始我们称为转型分化阶段 。 这阶段卖的是：生活方式以及服务体系 。 那旅游度假的购房者越来越注重居住的附加值 ， 需求也开始多样化 。

一：那么传统度假和城市微度假有什么差异？

从区域看传统度假更多的是全国性的 ， 比如说海南云南等地区 。 而微度假一般都是区域性 ， 很多是省会城市周边一两个小时的车程半径 。

从出行的方式和时间来说 ， 传统度假式是坐飞机、高铁 。 时间5到15天不等 。 而微度假是以自驾为主 。 1到3天就可以 。

从度假的目的来说 ， 传统度假一般以年度为单位 ， 年假、蜜月、寒暑假、亲子游等 。 而城市微度假是周末的休闲 ， 小长假的放松 。 很多的微度假项目是这样的一种居住形态：周一到周五会住在城里 ， 到了周末全家人就会到郊区的房子去度假 。

从项目打造的需求差异来说 ， 传统度假需要有自然资源来支撑 ， 比如大海、山、湖这样的资源 ， 同时还需要有丰富的人文资源、游玩的元素 ， 比如说游乐场、古镇 。 而城市微度假 ， 在需求和主题这块的要求没有那么高 ， 只要有某一个特色的主题 ， 天然或者人造的都可以 ， 同时有一站式的服务体系就可以了 。

那微度假的核心产品 也就是开发商的目的 ， 说白了还是为了卖房子 ， 所以核心产品是住宿 。 这里住宿的形态可能有很多 ， 包括酒店、民宿、创意集装箱、帐篷等 ， 再加一个景区这是属于游玩的主题 ， 再加多样化的休闲配套产品 。 而现代人尤其是城市人 ， 他更注重内心的体验和物质精神的双享受 ， 这是一个从风格上的一个定位 。

二：微度假的打造逻辑 ， 以下三层级

第一个层级：最核心的是主题 ， 是独特的度假主题 ， 一个或者有多个 ， 这个要看项目和城市的关系 。 那么通常来说 ， 一千亩以内的项目和城市距离也比较近的 ， 有一个度假主题来支撑就可以了 。 比如说温泉、人造的儿童主题的游玩等 。 如果是一些比较大的项目：有几千亩的 ， 离城市也比较远就需要更丰富的几个主题来搭配 。

第二层级：以主题为轴心的服务体系 。 这个服务体系的结构包括度假的游玩体系、居住体系以及为整个项目服务的商业体系 。 最外圈这一层 ， 也就是说开发微度假地产 ， 真正的盈利点是住宅 ， 包括持有的别墅、公寓这些物业 ， 也包括租赁的酒店、销售类型的度假住宅 。

第三层级：整体总结下来 ， 微度假的三层级是以度假主题为核心 ， 打造一个闭环式的度假服务体系 ， 同时配备多种住宅为居住体系 ， 这样的一个整体的逻辑 。