三：主题定位

它的核心是主题 ， 而主题分为天然的自然资源和人造资源 ， 微度假特点是微 。 由于客群数量有限 ， 消费金额有限 。 整体来说 ， 不建议打造大型的设施或大型游乐公园等 ， 更多的是以众多度假元素的一种有机组合 。 自然资源有海、湖泊、山、雪、森林、湿地等 ， 包括古文化、红色文化、地域文化等 。 而健康的资源 ， 水质、气候、含氧量、温泉等特别是像这几年北方地区冬天的雾霾这么严重 ， 健康的气候、PM值都能成为卖点 。 第二是人造资源 ， 这里分为几个维度 ， 第一是公园类 ， 比如说海洋公园、湿地公园、山体公园、森林公园等 。 按人群来分 ， 针对儿童的儿童乐园、青少年的营地、老人的、养生谷还有中年人和年轻人的户外运动营地 。

核心主题可以有康养中心、温泉中心、红酒庄园等等 ， 这些作为整个项目的核心主题 。 同时一个项目需要搭配一些主题的建筑 ， 这是点睛的地方 。 就比如说博物馆、美术馆、民俗馆、古镇、古街等 。 这要根据具体项目的规模以及和城市的关系 ， 包括项目内部拥有的资源而定 。

四：运营逻辑

首先由度假主题来吸引消费者 ， 消费者到了度假目的地之后 ， 有完整的度假服务体系来围绕他们做服务 ， 以及、制造更有黏性的、生意机会 。

当度假服务体系满足了度假需求之后 ， 再推度假的住宅 。 这个时候就会出现两种类型的客户分支：一种是纯玩的客户 ， 第二种是最后买下房子的 。 这样 ， 有了度假住宅之后又反哺整个度假服务体系的商业 。 同时度假的住宅会不间断的体验消费度假主题的这些内容 ， 这就是整个的运营逻辑 。 它和传统度假最大的区别在于人群的重复消费、频次 ， 包括人带人 ， 介绍身边的朋友亲戚的特征是非常明显的 。

度假地产跟传统住宅在地块的使用方面是非常不一样 。 需要把地块切割出来：居住区、游玩区 ， 包括配套服务区 ， 这些是要有很清晰明确的分界 。 那么不同地块适合做什么？资源好的、便利的、安静的 ， 这个都是有适合做不一样的产品 。

在地块划分之后 ， 要考虑主题落位 。 通常来说 ， 度假地产会把资源最好的区位用来做游玩主题 ， 这个跟做传统住宅是不一样的 。 传统住宅会把资源最好、景观最好的拿来盖房子 。 但是度假地产的核心是度假主题 ， 如果没有好的对外主题就不可能会有有价值的房子 ， 所以我们要把度假主题放在最好的位置 。

确定了主题落位之后 ， 我们需要拟订整个项目的运营逻辑 ， 做全盘的投资分析 。 需要打造针对不同人群的度假服务体系 ， 这里包括了生活、居住的生活体系 ， 包括游玩服务体系 ， 包括商业购物消费、餐饮这样的商业体系 ， 以及整个度假区的交通体系 。 到了最后一步 ， 再来考虑怎么做住宅 。 而住宅这块其实会相对简单 ， 地块的价值分析、产品配比 ， 落位的排布、动线的设计 ， 这基本上是按照当地消费者、住户的需求来综合考虑的 。

五：盈利模式

第一个板块是住宅板块 ， 它的定位是销售的利润 ， 它的盈利周期是全周期的 。 在前期是现金流的回正期 ， 中期是一个利润实现期 ， 到了后期是整个度假区成熟的阶段 ， 它是一个高溢价产品的销售期 。

第二个板块是度假的项目 ， 也就是游玩板块 。 它的定位是运营收益 ， 它的盈利周期是从中期开始 。 前期主要是塑造整个项目的影响力 ， 到了中期开始能促进住宅的销售 ， 同时能够开始进入回正和盈利 。 在后期 ， 项目的越来越成熟 ， 可以作为盈利的一个主体 。

第三个是商业运营 ， 它的定位是配套服务 。 盈利的周期是后期 ， 但是我们要特别注意的是商业运营 ， 酒店也好、商业街也好 ， 千万不要期望它能够带来多高的回报 。 它就是做配套服务的 ， 只有配套服务成熟了 ， 甚至中前期开发商去补贴也是有价值 。 它在不同阶段的定位：前期是生活样板展示 ， 中期是配套服务链 ， 后期是通过租赁的溢价 。

第四个板块是合作分成 。 这种模式通常是在比较大的度假项目里出现 。 可能5000亩的项目 ， 有2000亩~3000亩是自己来操作 ， 另外有1000亩~2000亩引入合作方 ， 地是我们的 ， 投资则是我们和合作方一起投资分成 。 通常这种操作会引入一些有资源或有独特操作能力的 。 这种合作分成的利润 ， 它的前期、中期 ， 他更多的是给我们项目加分和增加影响力 ， 所以它的定位是后期盈利 。