一个微度假项目如果按照六年的开发周期来测算 ， 我们来看看不同阶段的目标收益定位：前期在一年到两年的阶段 ， 住宅的销售应该占到整个周期50%的利润 ， 而度假的游玩主题是需要补贴经营的 ， 商业配套是需要扶持租金的 ， 合作项目通常是以土地参股的形式啊去开展 。 到了中期（第3~4年）这个阶段住宅的销售利润大概能占到30%左右 。 这样游玩主题的度假项目基本上实现盈利平衡 。

商业配套的目标是租金达到平衡 ， 合作的项目则是希望经营回正 。 到了后期（第5~6年） ， 住宅销售到了尾期 ， 这个阶段的住宅会保留一些高溢价的楼王产品或者别墅产品 ， 这是一个高溢价产品销售的最好时机 。 那度假的游玩主题就实现了稳定的收益 ， 商业也开始租金回正 ， 开始有溢价的产生 。 然后 ， 合作的项目目标开始分成 ， 整个项目发展周期以六年来测算的话 ， 住宅的整体销售利润应该是占到70% ， 而运营板块的利润占30% ， 这是一个比较合理的模型 。 在整个开发期结束之后 ， 则主要靠运营板块的产品来实现和产生利润 。

最后总结一下微型度假房产的几个核心观点

第一个是度假和地产之间的关系 。 度假地产的灵魂是度假 ， 先有度假再有地产 ， 如果度假产品不出彩 ， 吸引不了人 ， 那么这个地产板块就是没有价值的 。 因为它远离城区 ， 它作为第一居所和第二居所 ， 都不具备成立的标准和价值 。 项目价值的基础一定是度假产品的价值 ， 也就是说房子能卖多少钱不是房子本身 ， 而是度假产品的价值 。

第二个是度假内容 。 需要确定度假模式 ， 开发丰富的度假内容 。 然后是确定什么人群是主要核心度假人群？什么人群是辅助人群？然后根据这样的人群定位 ， 去设计不同人群的服务体系 。

第三个是运营策略 。 微度假项目一定要考虑轻持有资产 ， 重试运营的策略 。 很多开发商都容易头脑发热 ， 一砸就几个亿甚至几十个亿的一个游乐场进去 ， 想学习华侨城、长隆等 ， 但是做重资产的产品 ， 它的风险是要么行 ， 要么就失败 。 通常失败之后的旅游产品是很难重新翻身的 。

下一个是产业集成、渠道集成 ， 它最终目的是为了降低开发难度和运营难度 。 作为开发商来说是搭个平台 ， 这里面植入什么产业？什么游玩主题？什么样的酒店？什么样的商业？

最后一个是关于住宅策略 。 度假产品小型化 ， 降低进入门槛 ， 通常会先布置一些mini别墅、类别墅 ， 这种产品打头阵 ， 再加上一些小型化公寓 。 如果这个项目有机会从第二居所慢慢发展成为第一居所 ， 那我们可以从中长期规划里面去做住宅产品升级 。 住宅的排布是按照资源优劣去分布整个建筑的产品和密度

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